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Agevolazione prima casa

Riferimenti normativi

D.P.R. n. 131/1986 per i trasferimenti a titolo oneroso

Articolo 69 Legge n. 342/2000 per i trasferimenti a titolo gratuito

 

Disciplina

L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni.

 

Il legislatore ha stabilito imposte ridotte sull’ acquisto dell’abitazione principale prevedendo

  • per chi compra da un privato o da un’azienda che vende in esenzione Iva: imposta di registro del 2% – invece che del 9% – sul valore catastale dell’immobile, e imposta ipotecaria e catastale in misura fissa – invece che percentuale – dell’importo di 50 euro ciascuna;
  • per chi compra da un’impresa con vendita soggetta a Iva: imposta sul valore aggiunto in misura del 4% – invece che del 10% – sul prezzo di cessione, e imposta ipotecaria e catastale in misura fissa – invece che percentuale – dell’importo di 200 euro ciascuna.

 

Quindi le riduzioni delle imposte indirette sull’acquisto della prima casa sono le seguenti:

  • L’imposta di registro, o in alternativa l’IVA vengono applicate in misura ridotta:
    • 2% per l’imposta i registro e
    • 4% per l’Iva;
  • Le imposta ipotecaria sono dovute in misura fissa di € 50,00 ciascuna per gli atti soggetti ad imposta di registro. Mentre l’imposta è di € 200,00 per gli atti soggetti ad IVA.

 

Requisiti necessari adempimenti dovuti per beneficiare delle agevolazione legata all’acquisto della “prima casa“:

Giove preliminarmente precisare che si tratta di caratteristiche che devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell’atto notarile di compravendita. 

 

In particolare, l’acquirente dell’immobile dovrà dimostrare i seguenti aspetti:

 

 

Presupposto negoziale dell’acquisto

L’acquisto dell’immobile abitativo deve avvenire attraverso un atto negoziale tra più soggetti. In particolare deve trattarsi di:

  • «atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione»; nonché di
  • «atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse»;

Tali atti possono essere indifferentemente stipulati mediante atti pubblici, atti giudiziari, scritture private autenticate o scritture private non autenticate presentate per la registrazione.

 

 

Presupposto inerente l’ubicazione dell’immobile

L’acquirente nel rogito notarile deve attestare la presenza delle seguenti condizioni:

  • L’immobile è ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza. Oppure, se diverso, in Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività. Ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende. Ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano;
  • Di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  • Di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le stesse agevolazioni.

 

Se nel rogito notarile sono state omesse le dichiarazioni sopra indicate si può effettuare un atto integrativo, ovvero un successivo atto notarile in cui deve essere dichiarata la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi richiesti per l’agevolazione acquisto prima casa.

 

 

Immobili ammessi all’agevolazione acquisto prima casa

Tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano le abitazioni appartenenti alle seguenti categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile)
  • A/3 (abitazioni di tipo economico)
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare)
  • A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
  • A/6 (abitazione di tipo rurale)
  • A/7 (abitazioni in villini)
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

 

 

Acquisto di pertinenze dell’immobile principale

L’agevolazione “prima casa” spetta, altresì, per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile.

Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7.

Pertinenze che devono comunque essere destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.

 

 

Agevolazione prima casa per residenti all’estero

I soggetti fiscalmente residenti all’estero, iscritti all’AIRE, possono fruire dell’agevolazione prima casa e acquistare un immobile in regime agevolato, senza obbligo di trasferire la propria residenza.

L’agevolazione spetta a condizione di non essere proprietari in quel Comune di nessun’altra abitazione, e di non aver già acquistato un altro immobile su tutto il territorio nazionale usufruendo delle stesse agevolazioni.

 

Quindi, per un soggetto non residente in Italia è possibile un acquisto di immobile con agevolazione senza l’utilizzo diretto, per esempio, da mettere a reddito attraverso una locazione.

Anche nel caso di acquisto di prima casa da parte di soggetto residente all’estero, nell’atto di acquisto notarile deve essere indicata la volontà di applicare l’agevolazione da soggetto residente all’estero ed iscritto all’Aire.

 

Sul punto, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che il contribuente che non ha dichiarato nell’atto di acquisto dell’immobile l’iscrizione Aire, seppur in possesso dei requisiti, può mantenere l’agevolazione prima casa a patto di dichiarare, tramite apposito atto integrativo, entro 18 mesi dall’acquisto che al momento della firma del contratto era cittadino italiano emigrato all’estero e, in quanto tale, non tenuto a trasferire obbligatoriamente la residenza.

 

Caratteristiche dell’immobile per l’agevolazione acquisto prima casa

L’ottenimento delle agevolazioni prima casa non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente.

 

L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate “di lusso“, a prescindere dai requisiti dell’acquirente.

Per abitazioni di lusso, che non godono delle agevolazioni prima casa, si intendono gli immobili ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali:

  • A/1 abitazioni di tipo signorile
  • A/8 ville
  • A/9 castelli/palazzi.

Lo sconto fiscale vale anche per l’acquisto di pertinenze, sia pure effettuato con atto separato, ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

  • C/2, cantina o soffitta;
  • C/6, box o posto auto;
  • C/7, tettoia chiusa o aperta.

 

 

Il regime di tassazione dell’acquisto prima casa in Italia

Il regime fiscale applicabile agli acquisti prima casa può prevedere l’applicazione dell’IVA, oppure, l’applicazione dell’Imposta di Registro, in misura ridotta.

Questo a seconda del soggetto cedente, assieme al pagamento delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.

 

 

Cause della perdita dell’agevolazione prima casa

L’acquirente dell’immobile può decadere dalla agevolazione acquisto prima casa al verificarsi di una delle seguenti ipotesi:

  • Le dichiarazioni previste dalla legge da inserire nell’atto di acquisto sono false. In questo, caso come visto in precedenza l’agevolazione decade;
  • Non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto;
  • Vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto. Questo a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Infine, in caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con l’agevolazione in oggetto prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, l’agevolazione è revocata e sono dovute le imposte nella misura ordinaria, oltre ad una sanzione del 30%.

 

 

Giurisprudenza

L’accesso all’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa richiede il rispetto di alcune condizioni, prima tra tutte il trasferimento entro e non oltre 18 mesi dall’acquisto della residenza nel comune in cui si trova l’immobile acquistato come prima casa.

Se a comprare la casa sono due coniugi in comunione dei beni e solo uno di loro sposta la residenza nel termine dei 18 mesi, la Cassazione in tempi recentissimi ha affermato che a rilevare è la destinazione dell’immobile a “residenza familiare”.  

In particolare, in tema di imposta di registro e dei relativi benefici per l’acquisto della prima casa ai fini della fruizione degli stessi il requisito della residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile va riferito alla famiglia, con la conseguenza che, in caso di comunione legale tra coniugi, quel che rileva è che il cespite acquistato sia destinato a residenza familiare, mentre non assume rilievo in senso contrario la circostanza che uno dei coniugi non abbia la residenza anagrafica in tale Comune, e ciò in ogni ipotesi in cui il bene sia divenuto oggetto della comunione legale, quindi sia in caso di acquisto separato che congiunto dello stesso.

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