Riferimenti normativi
Articoli 1105 e ss. del Codice Civile
Disciplina
Ciascun compartecipe ha il diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune.
Il potere di ogni comunista si misura, dunque, dalla quota posseduta; questo si evidenzia in senso positivo nell’attribuzione degli utili prodotti dalla cosa comune e, all’opposto, nella contribuzione alle spese relative alla comunione che sono proporzionali alla quota.
Il peso della quota è però rilevante anche con riferimento all’amministrazione della cosa comune.
La legge, infatti, dopo aver ribadito che tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune, stabilisce le maggioranze necessarie per le deliberazioni relative alla comunione.
In proposito si distingue tra atti di ordinaria amministrazione e atti di straordinaria amministrazione.
Quanto agli atti ordinaria amministrazione, le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.
Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione.
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante puo’ ricorrere all’autorita’ giudiziaria.
Con la medesima maggioranza è possibile formare una regolamento per l’ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune.
Sempre con la maggioranza dei compartecipi (calcolata secondo il valore delle loro quote) l’amministrazione ordinaria può essere delegata ad uno o più degli stessi compartecipi o anche ad un amministratore estraneo, determinandone i poteri degli obblighi.
Quanto agli atti di straordinaria amministrazione, occorre distinguere:
– per le innovazioni e atti eccedenti l’ordinaria amministrazione: è necessaria la maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune
– per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e locazioni ultranovennali: è necessario il consenso di tutti i partecipanti
I comunisti possono anche decidere di nominare un amministratore della cosa comune e formare un regolamento per l’ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa.
Sia le deliberazioni relative alle decisioni sulla cosa comune sia le deliberazioni relative alle nomina dell’amministratore e al regolamento possono essere impugnate davanti alla autorità giudiziaria.
In conclusione, per gli atti di straordinaria amministrazione è richiesta la deliberazione della maggioranza dei compartecipi che rappresenti almeno i due terzi del valore complessivo della cosa comune, sempre che tali atti non risultino pregiudizievoli all’interesse di alcuno dei compartecipi.
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne piu’ comodo o redditizio il godimento, purche’ esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.
Per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sulla cosa comune, nonché per le locazioni ultradecennali, è invece necessario il consenso di tutti i compartecipi.
È possibile, infine, con la deliberazione della maggioranza dei due terzi concedere ipoteca sulla cosa comune qualora tale ipoteca sia finalizzata a garantire la restituzione di somme mutuate per la ricostruzione o il miglioramento della cosa comune.
Giurisprudenza
Secondo la Cassazione, ciascun comproprietario, in quanto titolare di un diritto che, sia pure nei limiti segnati dalla concorrenza dei diritti degli altri partecipanti, investe l’intera cosa comune (e non una sua frazione), è legittimato ad agire o resistere in giudizio per la tutela della stessa nei confronti dei terzi o di un singolo condomino, anche senza il consenso degli altri partecipanti.
In tema di tutela del diritto di comproprietà, la Cassazione ha affermato che qualora il partecipante alla comunione compia un atto di ordinaria amministrazione, la presunzione del consenso degli altri può essere superata dimostrando l’esistenza del dissenso degli altri comunisti per una quota maggioritaria o eguale della comunione, senza che occorra che tale dissenso risulti espresso in una deliberazione a maggioranza di legge.