Accedi

Comunione Multiproprietà

Riferimenti normativi

Articolo 117 del Codice Civile; articoli 69 e ss. D. Lgs. 6 settembre 2005; n. 206, c. d. Codice del Consumo

D.Lgs. n. 79/2011, c.d. Codice del turismo

 

Disciplina

La multiproprietà è un contratto di godimento a tempo parziale di un bene immobile con il quale un soggetto/fornitore cede, a titolo oneroso, a un altro soggetto/consumatore il diritto di utilizzare periodicamente uno o più immobili per un tempo determinato.

La legge disciplina solo il contratto con cui il consumatore acquista il diritto oggetto di multiproprietà, ma non vi è dubbio che la fattispecie possa trovare applicazione anche al di fuori del perimetro soggettivo di cui al Codice del Consumo.

Esistono diverse fattispecie di multiproprietà:

– Multiproprietà immobiliare;

– Multiproprietà azionaria;

– Multiproprietà alberghiera.

 

Multiproprietà immobiliare

La multiproprietà immobiliare consiste nell’acquisto da parte del singolo della quota di proprietà indivisa della singola unità abitativa, insieme al diritto perpetuo ed imprescrittibile dell’uso pieno ed esclusivo dell’alloggio in un periodo predeterminato ogni anno.

 

Multiproprietà azionaria

La multiproprietà azionaria consiste nell’intestazione del complesso immobiliare ad una SpA previamente costituita, il cui capitale sociale si compone di azioni ordinarie e di azioni privilegiate.

Le azioni privilegiate attribuiscono al titolare un diritto di godimento periodico, a titolo gratuito od oneroso, su una determinata unità immobiliare.

 

Multiproprietà alberghiera

L’unità immobiliare oggetto del godimento turnario fa parte di un complesso immobiliare gestito come impresa alberghiera, ai cui servizi accedono gli stessi multiproprietari.

La multiproprietà alberghiera è una variante delle prime due, dal punto di vista della titolarità, utilizzando in concreto o lo schema immobiliare o lo schema azionario. In alternativa, è utilizzato lo schema della comunione ordinaria sull’intero complesso alberghiero.

Il godimento turnario è comunque subordinato all’impresa alberghiera e, perciò, necessita di un gestore cui affidare la disponibilità delle strutture e dell’azienda alberghiera.

 

Al momento della stipula del contratto l’acquirente della multiproprietà, sceglie, tra i periodi dell’anno disponibili, quello di proprio gradimento, con queste ulteriori particolarità:
a) il prezzo varia da periodo a periodo;

b) durante il resto dell’anno i locali sono a disposizione di altre persone;

c) sulla stessa unità abitativa grava, quindi, una pluralità di diritti (proprietà turnaria).

 

La multiproprietà si colloca tra la locazione e la proprietà, e può manifestarsi in diverse forme presentando una durata variabile così come il valore economico varia in seguito alla posizione, stagione, dimensioni dell’immobile, comfort, ecc.

Con il contratto di multiproprietà, si acquista, in genere, un diritto su una porzione di immobile per un determinato periodo dell’anno.

 

Per multiproprietà si intende un contratto di durata determinata con il quale, verso pagamento di un prezzo, viene costituito o trasferito, o si promette di costituire o trasferire, direttamente o indirettamente, un diritto reale ovvero un altro diritto avente ad oggetto il godimento su uno o più beni immobili, per un periodo determinato o determinabile dell’anno non inferiore ad una settimana.

 

Giurisprudenza

La giurisprudenza ha statuito che deve ritenersi nullo, per indeterminatezza ed indeterminabilità dell’oggetto, il contratto preliminare che non specifichi nella sua concreta consistenza, ovvero in termini millesimali, il valore del diritto oggetto di trasferimento, risultando insufficiente l’impiego nella convenzione di espressioni generiche del tipo “quota di partecipazione indivisa”, “la proprietà della quota millesimale” e “la proprietà della quota di partecipazione”. Ciò sul presupposto che la quota di multiproprietà vada compiutamente individuata, essendo espressione concreta ed effettiva della partecipazione di ciascun comproprietario al godimento dell’unità abitativa, con inevitabili riflessi sul prezzo di vendita e sull’entità della partecipazione alle spese comuni.

Si è, inoltre, affermato che, se l’atto di acquisto di un immobile in multiproprietà comprende la possibilità di scambiarlo con altri immobili che però non si trovano in località analoghe a quella prescelta, l’offerta è ingannevole; e di conseguenza ha vietato la diffusione di un messaggio pubblicitario di questo tipo.

Corsi Correlati