Riferimenti normativi
Articoli 1102 e ss., 1059, 2825, 1478 e ss. del Codice Civile
Disciplina
Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri godimento della cosa ne limiti della sua quota.
Ciascun compartecipe può, inoltre, ipotecare la propria quota (v. Ipoteca) come pure può gravarla di diritti reali di godimento (v. Diritti reali di godimento).
Il singolo compartecipe non può, invece, alienare le quote degli altri compartecipi nell’intera proprietà della cosa comune.
Per gli atti di alienazione della cosa comune, invece, è richiesto il consenso di tutti i partecipanti, poiché a ciascuno appartiene il diritto di cui si dispone.
Pure gli atti di concessione di diritti reali di godimento sull’intero bene comune compiuti dal singolo compartecipe sono in opponibile agli altri compartecipi;
applicazione di questo principio è che la servitù non è costituita senza la volontà di tutti i comproprietari.
La legge sancisce, dunque, la regola generale della libera disponibilità della quota ideale che spetta a ciascun comunista, il quale ha, pertanto, diritto di trasmettere ad altri la proprietà della quota, oppure costituire diritti reali diversi dalla proprietà sulla cosa comune in capo a terzi.
Egli può anche rinunciare alla propria quota (art. 1104 del c.c.), ma non può disporre integralmente della cosa comune, perché le sue possibilità in tal senso sono limitate alla sola parte del diritto comune che gli compete.
Per disporre per intero della cosa comune, è necessario invece il consenso di tutti i partecipanti alla comunione.
Vendita di cosa parzialmente altrui
La vendita dell’intera proprietà della cosa comune da parte di singolo compartecipe è generalmente configurata come vendita di cosa parzialmente altrui (1480 c.c.).
In proposito è opportuno distinguere tra l’ipotesi fisiologica e quella patologica.
L’ipotesi fisiologica ricorre quando l’acquirente è a conoscenza della parziale altruità della cosa: in questo caso il trasferimento della proprietà è per la quota del venditore immediato e per le quote degli altri compartecipi differito al momento in cui il venditore acquisterà la proprietà.
L’ipotesi patologica ricorre quando l’acquirente non era a conoscenza della parziale altruità della cosa: in questo caso il compratore potrà chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno qualora risulti che non avrebbe acquistato la cosa senza le quote di cui non è divenuto proprietario; altrimenti potrà solo ottenere una riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno.
La vendita dell’intera proprietà della cosa comune da parte di un singolo compartecipe potrebbe essere, inoltre, configurata come il trasferimento di una quota da parte del singolo compartecipe e la contestuale promessa del fatto del terzo con cui il cedente garantisce il cessionario che anche gli altri compartecipi allora volta trasferiranno la propria quota al cessionario medesimo.
In questo caso sarà necessario un ulteriore atto di trasferimento delle ulteriori quote degli altri compartecipi al cessionario.
Esempio
Paolo è comproprietario di un immobile in Toscana con Francesco ed Andrea.
Vende a Maurizio il bene, essendo quest’ultimo a conoscenza della comunione esistente. In tal modo Paolo si impegna a far acquistare l’intera proprietà a Maurizio, comprensiva della sua quota, ma anche di quella di Francesco e Andrea.
Vendita all’esito divisionale
La principale fattispecie di vendita dell’intera proprietà della cosa comune è la vendita dell’esito divisionale, cioè una vendita della piena proprietà della cosa posta in essere da un singolo compartecipe sottoposta alla condizione sospensiva che la cosa oggetto del trasferimento gli sia effettivamente assegnata in sede di divisione; in questo caso gli effetti della cessione si produrranno solamente se e quando la cosa ceduta sarà assegnata in proprietà esclusiva al cedente.
Esempio
Paolo, Francesco e Andrea sono comproprietari di una casa al mare e di una montagna. Paolo vende la piena proprietà della casa di montagna, alla condizione che in sede di divisione sia a lui assegnata.
Patto di inalienabilità
Sebbene la libera trasferibilità della quota rappresenti una caratteristica essenziale della comunione si ritiene possibile prevedere nel titolo di acquisto della quota o in un successivo accordo contrattuale tra i compartecipi, un patto di inalienabilità della quota stessa, purché tale patto abbia effetti meramente obbligatori tra le parti e sia contenuto entro convenienti limiti di tempo (massimo 5 anni).
Esempio
Paolo, Francesco ed Andrea convengono di non alienare la casa di famiglia di cui sono comproprietari per un periodo di cinque anni.
Vendita di quotina
Nell’ipotesi in cui la comunione sia formata da una pluralità di beni potrebbe accadere che il singolo compartecipe disponga della propria quota limitatamente ad un singolo bene tra quelli comuni (vendita della quotina).
Esempio
Paolo muore senza aver fatto testamento, lasciando un patrimonio con numerosi beni.
All’apertura della sua successione, si instaura la comunione ereditaria tra i suoi 3 eredi: Pia, Mina e Elisa. Elisa decide di vendere la sua quota sul terreno in Provenza, con il consenso di Pia e Mina.
Vendita di porzione materiale del bene
Analogamente potrebbe accadere che quando la comunione abbia ad oggetto un unico bene il singolo compartecipe disponga della propria quota su una porzione materiale del bene comune.
Questa fattispecie, secondo parte della dottrina, non produce effetti reali immediati, ma gli stessi restano subordinati alla condizione sospensiva che il singolo bene oggetto di disposizione sia attribuito in sede di divisione al cedente (Vendita dell’esito divisionale) e ciò in quanto in tali ipotesi il singolo compartecipe non sarebbe titolare di una quota di comproprietà su ciascun bene, bensì di una quota sulla comunione, unitariamente considerata.
Secondo altro orientamento in assenza di una norma in tal senso e di una specifica volontà delle parti di condizionare gli effetti traslativi all’assegnazione del bene al cedente in sede di divisione, gli effetti reali della fattispecie negoziale in esame sarebbero immediati, creandosi una nuova comunione tra gli altri compartecipi (escluso quindi il cedente) e l’acquirente della quota sul bene.