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Comunione

Riferimenti normativi

Articoli 713-768, 1100-1116, 2248 del codice civile.

Articoli 784-791 del Codice di Procedura Civile.

 

 

Disciplina

La comunione è una situazione per la quale la proprietà o un altro diritto reale spetta in comune a più persone.

La comunione si instaura quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone.

Per approfondimenti v. Comunione – tipologie.

In relazione alla fonte della comunione, si possono distinguere tre diverse categorie:

 – Comunione volontaria, che dipende dalla volontà dei partecipanti, ad esempio, più persone che comprano insieme un bene; si tratta di una comunione che nasce per accordo dei futuri compartecipi.

– Comunione incidentale, che non dipende dalla volontà dei partecipanti, ad esempio, più persone che ricevono un bene in eredità; si tratta di una comunione che nasce per un fatto giuridico naturale o per un atto di un terzo (per esempio comunione ereditaria o comunione del tesoro ritrovato da più persone nella proprietà altrui).

– Comunione forzosa, alla quale non ci si può sottrarre, ad esempio, il condominio degli edifici; si tratta di una comunione che si costituisce a seguito dell’esercizio del diritto potestativo legale; altra ipotesi tipica è quella della comunione forzosa del muro.

 

 

Quanto alla quota ed al contenuto del diritto di comunione, il diritto di comunione è rappresentato da una quota del diritto di proprietà o di altro diritto reale.

Il suo contenuto è pertanto quello di tali diritti, salvi i limiti derivanti dalla coesistenza delle quote degli altri compartecipi.

 

La quota esprime la misura della partecipazione al diritto di proprietà (o altro diritto reale) di cui ciascuno è contitolare.

La coesistenza dello stesso diritto di più persone sulla stessa cosa si realizza attraverso la sua immaginaria scomposizione in una pluralità di quote.

In senso materiale la cosa comune appartiene per intero a ognuno dei partecipanti.

 

In senso ideale si scompone in tante quote quanti sono i comproprietari.

La quota è una sua frazione ideale, determinata aritmeticamente, rappresenta la proporzione secondo la quale ogni partecipante concorre nei vantaggi e nei pesi del bene comune.

 

Le quote dei partecipanti si presumono uguali (salvo non emerga la volontà delle parti di attribuire ai partecipanti quote differenti).

In materia di comunione vige un principio di proporzionalità, per il quale i vantaggi dei pesi della comunione sono ripartiti tra i partecipanti in proporzione alle rispettive quote.

 

I partecipanti possono tuttavia derogare al principio di proporzionalità, prevedendo che i vantaggi e i pesi siano ripartiti in misura diversa rispetto alle quote.

 

La facoltà di godimento della cosa comune che è sottoposta a due limiti fondamentali:

– il divieto di alterare la destinazione della cosa comune;

– il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

La facoltà di godimento della cosa non è proporzionale alla quota, ma è una facoltà integrale anche se non esclusiva: ciascun compartecipe può utilizzare la cosa comune senza limiti di quota ma non può pregiudicare l’analoga facoltà di utilizzazione degli altri compartecipi.

 

Non sempre, tuttavia, la cosa comune può essere utilizzata liberamente da tutti i partecipanti: in questo caso è possibile regolamentare l’uso della cosa mediante un apposito contratto, oppure mediante un regolamento approvato dall’assemblea.

Il godimento della cosa comune potrebbe essere regolato assegnando a ciascun compartecipe l’uso di una porzione di essa oppure, se ciò non risulta possibile, potrebbe prospettarsi la soluzione dell’uso turnario (v. Multiproprietà) .

 

La pattuizione che disciplina l’uso della cosa ha efficacia meramente obbligatoria, non richiede la forma scritta e non deve essere trascritta.

Oltre alla facoltà di godimento della cosa comune, a ciascun compartecipe spettano le prerogative del diritto di proprietà (o di altro diritto reale), ivi compreso il possesso della cosa (compossesso).

 

Anche se esercitato con riferimento all’intero, il possesso del compartecipe ha sempre titolo nella quota di proprietà.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Ciò sia con riferimento all’ipotesi di usucapione del diritto di comunione per una quota maggiore, sia all’ipotesi di usucapione dell’intera cosa da parte del compartecipe.

 

Per convertire il compossesso in possesso occorre che il compartecipe esercito di possesso in via esclusiva, cioè in modo che sia del tutto incompatibile con il permanere del compossesso la parte degli altri; a tal fine non sarebbe pertanto idoneo all’usucapione il possesso esclusivo della cosa esercitato con il consenso degli altri compartecipi.

Non è richiesto un formale atto di interversione del possesso, ma è necessario e sufficiente che il compartecipe eserciti il suo possesso creando una situazione di fatto che sia incompatibile con il godimento da parte degli altri compartecipi.

 

La comunione può essere pro diviso e pro indiviso.

La comunione pro-diviso è una forma di comunione nella quale a ogni comunista viene attribuita una parte ben definita del bene in comunione, di solito un immobile o un terreno, e ogni comunista godrà dei frutti della sua parte e provvederà alle spese della sua parte o che da essa derivano.

 

La divisione del bene può essere spaziale, ad esempio una parte bene individuata di un terreno, o temporale, ad esempio l’utilizzo in determinati periodi di un appartamento, con la multiproprietà, o il godimento di un’opera d’arte, che ad esempio può essere esposta per alcuni mesi all’anno in un museo e per i restanti mesi in un altro museo.

Le modalità di divisione nella comunione pro-diviso devono essere definite attraverso contratto.

 

Alcuni beni oggetto di comunione non possono essere pro-diviso.

Si tratta di solito di beni immateriali o che hanno un valore immateriale, ad esempio la proprietà intellettuale, che possono essere suddivisi in quote indistinte, rientrando nella tipologia di comunione pro-indiviso.

La comunione pro-indiviso configura una condivisione di diritti sullo stesso bene in quote ideali: il loro peso è rapportato non a una parte fisicamente definita, ma a una parte indefinita dell’intero bene.

 

Le quote si presumono uguali, salvo diversa specificazione.

La comunione deve essere tenuta distinta dalle figure dell’associazione e della società, dove si ha una pluralità di soggetti contitolari di diritti.

Non nasce un altro soggetto di diritto rispetto ai singoli partecipanti.

Non c’è distinzione tra creditori comuni e creditori dei singolo partecipanti.

 

Ogni partecipante può in qualsiasi momento chiedere la divisione (v. Comunione Scioglimento).

Può essere prevista la possibilità di stipulare un patto tra i partecipanti di restare in comunione, che non può eccedere la durata di cinque anni.

 

Giurisprudenza

Ai sensi dell’art. 1110 del codice civile, al comproprietario spetta il rimborso soltanto in via eccezionale, in caso di trascuranza degli altri, limitatamente alle spese necessarie per la conservazione della cosa, ossia al mantenimento della sua integrità, dunque solo in riferimento a quegli interventi che si rivelino indispensabili ad assicurare il servizio comune. La Cassazione ha affermato che condizione necessaria affinché l’interessato maturi il diritto al rimborso delle spese, o di una parte di esse, è che egli abbia preventivamente comunicato al comproprietario la necessità di procedere a quel determinato intervento. Gli interventi, inoltre, non devono essere finalizzati ad apportare migliorie al bene, ma soltanto a conservarlo per il normale utilizzo. Dal punto di vista processuale, la prova della noncuranza delle controparti grava sull’interessato al rimborso.

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