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Condominio – Regolamento di condominio

Riferimenti normativi

Articolo 1138 del Codice Civile

 

Disciplina

I regolamenti di condominio sono di due tipologie:

      • Assembleare (o proprio)

      • Contrattuale (o improprio).

     

    La legge disciplina solo una delle due tipologie, ovvero quello assembleare.

    Esso deve contenere le norme circa l’uso delle parti comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli ambiti spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Le disposizioni contenute nel regolamento costituiscono, insieme alle norme di legge, le fonti che disciplinano il condominio.

    Si distingue regolamento di condominio assembleare o proprio da regolamento di condominio contrattuale o improprio.

    La legge fornisce il criterio per definire la natura del regolamento proprio ed il suo ambito di efficacia.

    Le norme del regolamento proprio non possono in alcun modo menomare i diritti dei singoli condomini, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.

    Esse non possono quindi incidere sulle proprietà esclusive ponendo limiti al normale godimento; una limitazione di tali diritti dei singoli condomini potrebbe essere prevista solo in un regolamento improprio.

     

    Regolamento Proprio o Assembleare:

    È quello previsto e disciplinato dalla legge e prevede le norme per l’uso delle cose comuni.

    Il Regolamento assembleare è obbligatorio quando ci sono almeno 10 condomini.

    Esso ha natura esclusivamente normativa e regola l’uso delle parti comuni e la ripartizione delle spese e contiene norme per la tutela del decoro dell’edificio e relative all’amministrazione. Non incide sui diritti dei singoli condomini.

    Tale regolamento deve essere approvato (e modificato) dall’assemblea dei condomini con la maggioranza, non occorrendo l’unanimità dei consensi.

     

    Le obbligazioni sancite nel regolamento assembleare sono vincolanti per tutti proprietari delle singole unità condominiali, (anche per la minoranza dissenziente) e per i loro aventi causa.

    Il regolamento assembleare è opponibile ex lege.

    La legge prevede una forma di pubblicità in quanto questo regolamento va allegato al registro delle assemblee, però questa è una pubblicità prevista per il regolamento non per l’opponibilità.

    Il regolamento assembleare, essendo opponibile ex lege, va approvato a maggioranza oggi e vincola pure i condomini che non si sono presentati o hanno votato contro; vincolerà in eterno tutti i successivi acquirenti anche se loro ignorano il regolamento.

     

    Regolamento improprio o contrattuale:

    Il regolamento contrattuale non è disciplinato direttamente dalla legge e contiene le norme che vanno ad incidere sul diritto di ciascuno.

    Esso non è mai obbligatorio. Ha natura contrattuale.

    Oltre a regolare l’uso delle parti comuni ponga dei vincoli reali sulle stesse o sulle unità abitative dei singoli condomini. Esso contiene disposizioni che incidono sulla sfera dei diritti soggettivi di ciascun condomino ponendo limiti al godimento delle singole unità in proprietà esclusiva o delle parti comuni.

    Il regolamento improprio è opponibile solo se trascritto o se il terzo avente causa accetta espressamente il regolamento.

    Avendo natura contrattuale deve essere approvato e modificato con il consenso di tutti i condomini, manifestato in forma scritta ad substantiam.

     

    Una volta trascritto, il regolamento di condominio, vincola tutti i successivi acquirenti dell’unità condominiale a nulla rilevando il mancato espresso richiamo delle limitazioni previste dallo stesso nei titoli di acquisto.

    In caso di mancata trascrizione, i limiti al godimento delle singole unità in proprietà esclusiva o delle parti comuni saranno opponibili ai terzi aventi causa solo se risultino specificamente riportati ed accettati nei singoli atti di acquisto o se il regolamento sia espressamente richiamato così da formare parte integrante dell’atto.

     

    In ogni caso il regolamento di condominio (proprio o improprio) che sia stato predisposto dall’originario proprietario dell’edificio prima della vendita dei singoli appartamenti (regolamento precostituito) diviene vincolante per la parte acquirente solo nel momento in cui, contestualmente al primo atto di vendita della proprietà di una singola unità condominiale (Vendita che rappresenta l’atto costitutivo del condominio) si è espressamente approvato o accettato dalla parte acquirente stessa.

     

    In tale ipotesi il regolamento di condominio viene generalmente allegato al primo atto di compravendita delle unità condominiali.

     

    L’obbligo assunto negli atti di compravendita di accettare il regolamento che in futuro sarà predisposto dal venditore non conferisce ad esso carattere negoziale e non è dunque vincolante per la parte acquirente, in quanto al momento dell’atto il regolamento non esiste e quindi una sua preventiva accettazione sarebbe nulla per indeterminatezza dell’oggetto.

    Nella prassi capita che la parte acquirente dia mandato al costruttore venditore di redigere il regolamento nei casi in cui quest’ultimo non sia ancora stato predisposto nell’atto di vendita. In tale ipotesi il regolamento non sarà opponibile ai singoli condomini, in quanto a tal fine è necessario che esso sia comunque espressamente approvato da ciascuno.

    Affinché il regolamento sia opponibile sarà pertanto necessario un successivo atto di accettazione (in forma scritta) da parte di ciascun condomino

     

    Giurisprudenza

    È da escludere la natura contrattuale del regolamento – non trascritto – qualora non risulti che lo stesso sia stato approvato da tutti i condomini essendo noto che, affinché un Regolamento condominiale possa definirsi “contrattuale” se non trascritto, deve essere espressamente e puntualmente richiamato in tutti gli atti di compravendita e che l’obbligo dell’acquirente di rispettare il regolamento di condominio da predisporsi in futuro a cura del costruttore non può valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, poiché è solo il concreto richiamo nel singolo atto d’acquisto ad un determinato regolamento che consente di considerare quest’ultimo come facente parte “per relationem” di tale atto.

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