Riferimenti normativi
Articoli 1123 e ss. del Codice Civile
Articoli 63 e ss. disp. att. del Codice Civile
Disciplina
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono a carico dei condomini in misura proporzionale al valore delle proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se però si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno ne fa (spese di manutenzione dell’ascensore).
Se le parti comuni interessano esclusivamente una parte dell’edificio, le relative spese di manutenzione gravano solo sui condomini che possono utilizzarle (condominio parziale).
Il condomino non può, rinunciando al proprio diritto sulle parti comuni, sottrarsi al pagamento delle spese necessarie per la loro conservazione.
Spese condominiali in caso di trasferimento dell’unità immobiliare in proprietà esclusiva
Nei rapporti esterni, la regola generale è che in caso di trasferimento a qualsiasi titolo di un’unità condominiale, chi subentra nei diritti del condomino alienante è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Si tratta, quindi, di un obbligo per spese anteriori rispetto all’acquisto.
La norma parla di anno, da intendersi come esercizio condominiale che può anche non essere l’anno solare.
Quanto alla responsabilità dell’alienante, egli resta obbligato solidalmente per le spese condominiali fin quando non consegna all’amministratore un certificato dal quale risulta l’atto di vendita (rimane quindi obbligato anche per le spese condominiali dopo la vendita).
Fino a che l’amministratore di condominio non è a conoscenza della vendita, sono obbligati in solido il vecchio e il nuovo proprietario; l’amministratore deve chiedere il pagamento delle spese prima al proprietario originario, e se questi è insolvente poi le chiederà al nuovo proprietario.
Di solito, nella pratica, l’amministratore di condominio rilascia un certificato in cui attesta che sono state pagate tutte le spese e non ci sono spese straordinarie deliberate.
Nei rapporti interni (tra alienante e acquirente), cioè la distribuzione interna del peso dell’obbligazione, le parti sono libere di disciplinare su chi graverà definitivamente il peso dell’obbligazione.
Giurisprudenza
Se nulla viene però detto in atto circa rapporti interni, da che momento l’acquirente comincia a rispondere delle spese e fino a che momento l’alienante è tenuto a sostenere il peso dell’obbligazione?
Per le spese straordinarie deliberate dall’assemblea prima del trasferimento dell’unità condominiale, la cassazione ha statuito che le spese di ordinaria amministrazione sono a carico di chi è proprietario dell’appartamento nel momento in cui è effettuato materialmente l’atto di gestione; mentre le spese di straordinaria amministrazione sono a carico di chi è proprietario dell’appartamento quando vengono deliberate dall’assemblea.
Nei rapporti tra alienanti e acquirente di una unità immobiliare, deve farsi riferimento, secondo la giurisprudenza più recente, non al momento della concreta attuazione dell’attività di manutenzione, quanto alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione dell’intervento di riparazione straordinaria, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.