Riferimenti normativi
Articoli 1117 e ss del Codice Civile
L. n. 220/ 2012
Articoli 60 ter e ss. disp. att. Del Codice Civile
Disciplina
Il Condominio rappresenta una comunione degli edifici composti da più unità abitative in proprietà esclusiva.
Esso è caratterizzato dalla coesistenza da un lato, di unità abitative in proprietà esclusiva dei singoli condomini e dall’altro, di parti comuni che sono strutturalmente e funzionalmente connesse con le unità in proprietà esclusiva.
Questa connessione spiega la specialità del condominio, che rientra nella nozione di comunione ma per la particolarità del suo oggetto si qualifica come una “comunione speciale”. Ad esso si applicano norme apposite che integrano o derogano alla disciplina generale sulla comunione.
Nel condominio di edifici divisi per piani si ravvisa una peculiare situazione giuridica: la contemporanea esistenza di una comunione pro indiviso sulle cose comuni e di una comunione pro diviso riguardo ai piani di proprietà esclusiva.
La legge individua le parti comuni specificando che esse sono tali se non risulta diversamente dal titolo.
Vige, in proposito, dunque, una presunzione di condominialità delle parti comuni.
Il titolo contrario può consistere nell’atto costitutivo del condominio, rappresentato dal primato di trasferimento, oppure in un successivo atto posto in essere da tutti i condomini.
Il titolo che costituisce il condominio è la prima vendita ed il titolo contrario cui fa riferimento la norma deve essere contenuto in questa atto.
Se il venditore/costruttore non vuole che un’unità immobiliare diventi parte comune deve scriverlo nel titolo, altrimenti diventa comune operando la presunzione di legge.
Le parti comuni sono tali solo in quanto servano al godimento o all’uso di tutti i condomini.
Nei casi in cui esse siano destinate a servire soltanto alcune unità immobiliari, si ritiene che la particolare destinazione delle stesse superi la presunzione di contitolarità tra tutti i condomini.
Laddove il regime di comproprietà delle parti comuni sia limitato solo a favore dei condomini ai quali il bene è obiettivamente destinato a servire (per esempio un unico condominio dotato di più ingressi, più scale, più ascensori), si ha un condominio parziale.
La legge nulla prevede circa l’uso delle parti comuni da parte dei singoli condomini: si ritiene applicabile la normativa generale in tema di comunione ordinaria e pertanto ciascun condomino potrà servirsene purché non ne alteri la destinazione e non ne impedisca il godimento da parte degli altri.
L’uso delle parti comuni può comunque essere disciplinato dal regolamento di condominio (v. Condominio – Regolamento di condominio) per assicurare il migliore godimento di tutti i condomini.
Il fondamento della normativa sul condominio è di garantire a ciascuno dei condomini un godimento pieno delle parti dell’immobile di proprietà esclusiva, considerando anche le concorrenti funzioni delle altre proprietà esclusive ivi sussistenti.
La legge prevede che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionato al valore del piano o della porzione immobiliare di cui è titolare, salvo che il titolo non disponga diversamente.
I valori delle proprietà esclusive devono essere espressi in millesimi in una tabella (tabella millesimale) allegata al regolamento di condominio. Oltre ad essere misura dell’appartenenza delle cose comuni, il valore delle proprietà esclusive espresso in millesimi rappresenta la misura della partecipazione di ciascun condomino ai vantaggi e ai pesi del condominio.
La legge prevede che per modificare la tabella millesimale è richiesto il consenso unanime dei condomini, Salvo i due casi previsti dalla norma stessa.
Indisponibilità della quota di contitolarità sulle parti comuni
La quota di contitolarità delle parti comuni non può mai essere oggetto di disposizione, non può essere venduta.
Si tratta di una comunione particolare perché è vincolata in due sensi: c’è un vincolo di destinazione a servizio del condominio ed inoltre c’è un vincolo di indivisibilità.
La legge detta il principio dell’indivisibilità delle parti comuni: le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino.
Tuttavia non ravvisandosi alcun interesse pubblico all’indivisibilità si ritiene la norma derogabile dai condomini i quali pertanto, con un atto negoziale sottoscritto da tutti, potranno sottrarre la singola cosa alla disciplina delle parti comuni, disponendo della stessa secondo i loro interessi.
Le parti comuni possono circolare autonomamente solo quando tutti i condomini all’unanimità decidono di alienare l’unità immobiliare comune.
La quota di comproprietà delle parti comuni circola sempre con l’unità immobiliare che si vende: non si può vendere autonomamente la quota sulle parti comuni, né si può vendere l’unità immobiliare riservandosi la quota sulle parti comuni; né si può rinunciare alle parti comuni.
Quando si trasferisce l’appartamento automaticamente ex lege si trasferiscono anche le parti comuni.
Costituzione del condominio
Il condominio si instaura automaticamente per effetto della esistenza di una pluralità di proprietà sullo stesso edificio, con la conseguente applicabilità della relativa disciplina. E’ sufficiente la vendita da parte dell’unico proprietario originario a soggetti diversi dei singoli appartamenti dell’edificio.
Altri adempimenti quali nomina dell’amministratore, approvazione del regolamento e determinazione delle quote millesimali, sono stati ritenuti strumentali alla corretta gestione dei comuni interessi.
Scioglimento del condominio:
Le parti comuni del condominio sono indivisibili, salvo che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino.
Sono previste delle ipotesi eccezionali di scioglimento:
– qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti a diversi proprietari si possano dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi; in tal caso, il condominio può essere sciolto e le comproprietà di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato, in quanto lo scioglimento può essere attuato senza rendere più incomodo l’uso della cosa.
– in caso di perimento totale o parziale dell’edificio.
– in caso di acquisto dell’intero edificio da parte di un solo soggetto.
Giurisprudenza
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene e la legge dispone, altresì, che, sempre ove non sia precisato dal titolo, il valore proporzionale di ciascuna unità debba essere espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento, così che le tabelle millesimali si possono definire documenti di natura tecnico-valutativa del patrimonio dei condomini, per mezzo dei quali viene precisato, sulla base di calcoli aritmetici, il valore, espresso in millesimi, di ciascun piano o porzione di piano rispetto a quello dell’intero edificio ed hanno due funzioni: la prima è quella di distribuire tra i condomini il carico delle spese condominiali, la seconda è quella di indicare il “peso” di ciascun condomino nella formazione della volontà dell’assemblea.
Il pari uso della cosa comune, secondo la giurisprudenza, non va inteso nei termini di assoluta identità dell’utilizzazione del bene da parte di ciascun condomino, che avrebbe come conseguenza un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi della res comune. I limiti posti all’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino, ossia il divieto di alterarne la destinazione e l’obbligo di consentire un uso paritetico, non impediscono al singolo condomino di servirsi del bene anche per fini esclusivamente propri e di trarne ogni possibile utilità.