Accedi

Contratto preliminare ad effetti anticipati

Riferimenti normativi

Articoli 1351 e 2645 bis del Codice Civile

 

Il contratto preliminare tipico è quel contratto con il quale entrambe le parti (bilaterale) o una sola (unilaterale) assumono l’obbligo di concludere un contratto ulteriore (definitivo). Le prestazioni finali si dovranno effettuare dopo la stipula di tale ultimo contratto.

Tuttavia, spesso, accade che le parti non si limitino nel preliminare ad assumere l’obbligo di concludere il contratto definitivo, ma prevedano una esecuzione anticipata dello stesso.

Le parti possono convenire un pagamento anticipato del prezzo o una immissione anticipata nel possesso.

 

In tale ipotesi si pone il problema di stabilire se i contraenti possano utilizzare il contratto preliminare anche quando prevedano la parziale anticipata esecuzione di talune obbligazioni nascenti dal futuro contratto definitivo.

Ci si chiede se possa ricondursi nell’ambito del preliminare quel contratto il cui contenuto non si limiti all’obbligo di stipulare il definitivo, ma si estenda fino a ricomprendere altri effetti, quali il pagamento parziale o totale del prezzo o la disponibilità del bene.

 

La dottrina ha indagato la natura giuridica del preliminare nel quale venisse già pagata parte del prezzo oppure venisse consegnato anticipatamente immobile.

Si riteneva trattarsi di un contratto già definitivo con effetti differiti (ormai le prestazioni sono state effettuate per la maggior parte).

 

La teoria preferibile, poi avallata da una sentenza della Cassazione a Sezioni Unite del  2008, ritiene che si tratti di un normale contratto preliminare a cui si affiancano altri due contratti collegati (se le prestazioni anticipate siano due):

1) un contratto di comodato (la consegna anticipata non è in esecuzione del preliminare, ma è in forza di un altro contratto di comodato);

2)  un contratto di mutuo gratuito (il versare acconti o caparra) perché la parte acquirente paga il prezzo. 

 

Si dice gratuito perché il mutuo si presume oneroso, mentre in tal caso non ci sono interessi.

Per questa teoria il contratto che contenga patti accessori (quali consegna e pagamento) può essere ricondotto comunque nell’alveo del contratto preliminare perché è nell’esercizio  dell’autonomia privata delle parti prevedere un’anticipazione del definitivo assetto di interessi programmato.

La consegna del bene dal promittente venditore al promissario acquirente dà luogo al trasferimento della detenzione, ossia il possesso materiale, e non del possesso giuridico. Il possesso giuridico rimane in capo al promissario alienante. Il versamento del prezzo è considerato come acconto.

 

Giurisprudenza

La figura del cosiddetto preliminare ad effetti anticipati va ricondotta al collegamento negoziale del contratto preliminare con un contratto di mutuo gratuito e con un contratto di comodato attributivo della mera detenzione e non del possesso, per cui il già avvenuto pagamento del corrispettivo e l’attribuzione della detenzione anticipata dell’immobile non possono essere considerati come rivelatori del compimento di una vendita indiretta, avendo le parti ripetutamente puntualizzato nel contratto di volere rispettare il divieto di trasferimento quinquennale in questione e di voler concludere il contratto di compravendita solo dopo la scadenza del relativo termine.

Corsi Correlati