(v. anche Contratto preliminare)
Riferimenti normativi
Articoli 1351, 2645 bis, 2932 del Codice Civile
Ci si chiede se sia possibile ricorrere al rimedio ex art. 2932 c.c., se il preliminare abbia ad oggetto la promessa di vendita della nuda proprietà di un bene con riserva di usufrutto a favore del promittente venditore e costui muoia prima della scadenza del termine di stipula del definitivo, senza che si addivenga ad un accordo tra gli eredi del promittente alienante ed il promissario acquirente e nel preliminare non è prevista la disciplina pattizia di una simile evenienza.
Il caso è quello di un contratto preliminare di acquisto da una persona anziana della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto.
L’anziano muore prima della stipula del contratto definitivo, ma aveva promesso in vendita la nuda proprietà con riserva dell’usufrutto.
Il contratto definitivo dovrebbe ora avere ad oggetto la piena proprietà per il principio di consolidazione?
Si pone il problema di individuare l’oggetto del definitivo e della sentenza ex 2932 c.c. La sentenza costitutiva dovrebbe trasferire:
1) la nuda proprietà del bene, mentre l’usufrutto andrebbe e sarebbe commisurato alla vita degli eredi del defunto promittente alienante e non più alla vita di quest’ultimo; ma questa soluzione sarebbe assurda perché l’usufrutto si estingue con la morte;
2) la piena proprietà del bene in quanto se il promittente alienante fosse morto anche solo un giorno dopo la stipula del definitivo, l’usufrutto si sarebbe consolidato in capo all’acquirente. Questa soluzione risponderebbe a ragioni di equità in quanto il promissario acquirente ha fatto affidamento su un usufrutto che aveva una certa durata, per cui ha diritto di acquistare la piena proprietà con il definitivo o con la sentenza ex art. 2932 c.c. In questi casi sarebbe ammessa una piccola modifica nella sentenza ex art. 2932 c.c. (anche se non è propriamente una modifica).
È opportuno prevedere espressamente nel preliminare di vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto cosa accadrà in questa eventualità, in quanto entrambe le soluzioni pongono dei problemi comportando un importante squilibrio contrattuale.
Nel caso 1) il promissario acquirente ha accettato il pagamento di un determinato prezzo per l’acquisto della nuda proprietà del bene in considerazione dell’età del promittente alienante, confidando sulla possibilità della consolidazione dell’usufrutto a tale nuda proprietà entro un certo termine.
Con la sostituzione degli eredi il termine della consolidazione potrebbe verosimilmente allungarsi. Ciò comporta una notevole variazione dell’equilibrio contrattuale originariamente programmato.
Nel caso 2) gli eredi del promittente alienante perdono la piena proprietà del bene in cambio di un corrispettivo commisurato al valore della sola nuda proprietà.
Per tali motivi si ritiene che sia esclusa l’ammissibilità della sentenza costitutiva e l’unica soluzione sarebbe quella di considerare risolto il preliminare per impossibilità sopravvenuta.
Per la Cassazione il preliminare si risolve per eccessiva onerosità o impossibilità sopravvenuta; è preferibile la risoluzione per impossibilità sopravvenuta, scattando in tal caso la ripetizione dell’indebito.
Tuttavia la giurisprudenza più recente ha ammesso la sentenza costitutiva che trasferisca la piena proprietà del bene, ritenendo che la sentenza dell’esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre può tollerare un intervento di parziale modifica da parte del giudice.
Pertanto chi promette di acquistare la nuda proprietà acquista immediatamente anche il diritto alla consolidazione in proprio favore, anche qualora questa si verifichi prima della stipula del definitivo.