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Contratto preliminare (e morte del contraente)         

Riferimenti normativi

Articoli 1351 e 2645 bis del Codice Civile

 

In caso di morte del futuro acquirente non viene meno l’obbligo alla stipula del contratto definitivo di compravendita.

La morte del soggetto obbligato non comporta l’estinzione dell’obbligazione sorta con il preliminare per impossibilità sopravvenuta, con conseguente scioglimento del contratto. L’obbligo di prestare il consenso si trasferisce agli eredi della persona deceduta che saranno parimenti obbligati e soggetti, in caso di rifiuto, alle conseguenze di risoluzione del contratto e risarcimento del danno o dell’esecuzione in forma specifica del contratto..

Pertanto, il contratto definitivo si dovrà ugualmente concludere. Il venditore avrà sempre il diritto di alienare il bene e l’acquirente di acquistarlo pagando il prezzo. L’obbligazione nascente dal contratto preliminare, cioè stipulare entro la data fissata un contratto definitivo, non si estingue in caso di decesso del contraente.

 

La risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta è sì ipotizzabile, in via generale anche per il contratto preliminare, ma non per decesso di una delle parti.

Con la morte dell’acquirente, la prestazione non diviene impossibile e di fronte alle richieste del venditore, gli eredi dell’acquirente non potranno eccepire l’impossibilità sopravvenuta della prestazione e dunque lo scioglimento del preliminare. Quest’ultimo conserva la sua validità e gli eredi che subentrano nella posizione del defunto, dovranno dare corso agli impegni assunti dal de cuius.

L’obbligo della prestazione in capo al soggetto deceduto si trasferisce, in virtù della successione, agli eredi. Con l’accettazione dell’eredità, anche con beneficio di inventario, si trasmettono non solo i diritti bensì anche i doveri tra i quali rientra l’obbligo di addivenire al rogito notarile per il trasferimento della proprietà.

 

Il sopravvenuto decesso del promissario acquirente non concretizza un fatto imprevedibile e quindi non produce alcun effetto estintivo.

In caso di morte del promissario acquirente del contratto preliminare, gli eredi non potranno neanche eccepire una eventuale impossibilità economica a corrispondere il prezzo, in quanto la giurisprudenza della Corte di Cassazione afferma da tempo che l’impossibilità di una prestazione che libera dal debito deve essere obiettiva e assoluta, non potendo consistere in una mera difficoltà economica, come nel caso di mancata reperibilità della somma di denaro da versare come saldo del prezzo.

Pertanto, in caso di inadempimento da parte degli eredi dell’acquirente che abbiano accettato l’eredità, il venditore potrà rivolgersi al tribunale e mediante atto di citazione, avvalersi dei rimedi della sentenza produttiva degli effetti del contratto di compravendita o della risoluzione del preliminare con risarcimento del danno.

 

Il venditore, infatti, stante gli accordi sanciti con il contratto preliminare ha rinunciato ad offrire ad altri l’immobile, subendo un pregiudizio economico.

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