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Contratto preliminare (Trascrizione)

Riferimenti normativi

Articolo 2645 bis del Codice Civile

 

La legge prevede la trascrizione del preliminare, la quale ha efficacia prenotativa.

Atti suscettibili di trascrizione sono solo i contratti preliminari dei contratti indicati nei primi quattro numeri dell’art. 2643 c.c. e pertanto i contratti che trasferiscono la proprieta’ di beni immobili; i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell’enfiteuta; i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale; i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti; i contratti che costituiscono o modificano servitu’ prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione.

 

 

Sono, pertanto, esclusi dall’ambito di applicazione della norma le altre ipotesi dell’art. 2643 c.c..

Qualora il contratto preliminare non abbia i requisiti per poter essere trascritto resta ferma la sua efficacia obbligatoria e, dunque, la possibilità di agire, in caso di inadempimento, con l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., in alternativa alla risoluzione del contratto.

Sono trascrivibili i contratti preliminari unilaterali, naturalmente solo nel caso in cui l’obbligo a contrarre gravi sul promittente alienante, non anche se gravi sul promissario acquirente. A favore di quest’ultimo, infatti, non si crea alcun rapporto con l’immobile del quale, pertanto, il proprietario potrà liberamente disporre.

Non sono trascrivibili il patto di prelazione, il patto di opzione ed il contratto normativo in quanto non sono contratti preliminari; è trascrivibile il mandato senza rappresentanza ad acquistare beni immobili, nel quale è necessariamente inserito un contratto preliminare.

 

La legge sancisce il cd. effetto prenotativo della trascrizione del preliminare. La trascrizione del contratto definitivo prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare. Si attribuisce alla trascrizione del contratto preliminare l’effetto di prenotazione. La trascrizione del preliminare non opera autonomamente rispetto al momento della pubblicità del definitivo, ma determina una sorta di prenotazione che avverrà ai fini della pubblicità solo nel momento in cui l’intera vicenda traslativa si sarà verificata. La trascrizione del contratto preliminare, riguardando un contratto con effetti obbligatori, non può prevalere di per sé su alienazioni e ipoteche ancorché trascritte o iscritte successivamente, ma costituisce prenotazione della vera trascrizione opponibile, che è quella del definitivo.

La trascrizione del contratto definitivo o della sentenza che ne ha prodotto gli effetti ai sensi dell’art. 2932 c.c. godrà di una retrodatazione degli effetti alla data di trascrizione del contratto preliminare.

Questa trascrizione non produce mai effetti di opponibilità, perché quando si trascrive il preliminare la trascrizione non ha effetti di opponibilità attuali, in quanto di per sè non produce gli effetti dell’art. 2644 c.c..

 

Se si trascrive il titolo definitivo entro un certo termine, tutte le trascrizioni effettuate medio tempore in questa fase vengono travolte.

La trascrizione fatta dopo il preliminare viene totalmente travolta: da qui “effetto prenotativo” proprio perché l’opponibilità è prenotata in un momento precedente.

Da sola la trascrizione del preliminare non ha effetti di opponibilità, però se a questa si collegano nei termini di legge la trascrizione del definitivo o la trascrizione della sentenza di esecuzione in forma specifica, queste trascrizioni insieme prevalgono su tutte quelle che sono avvenute contro il medesimo bene in questo termine.

Quindi si ha effetto prenotativo nel senso che la trascrizione del preliminare consente alla trascrizione del definitivo di prevalere anche su trascrizioni che sono alla stessa antecedenti e che sono avvenute in quel lasso di tempo. La trascrizione del definitivo retro agisce travolgendo le costruzioni avvenute medio tempore. L’opponibilità non si produce dal giorno di trascrizione del definitivo, in quanto se si è trascritto un preliminare l’effetto dell’opponibilità si produce prima.

 

La trascrizione del contratto preliminare non assolve, pertanto, alla funzione tipica della trascrizione: quest’ultima infatti produce immediatamente a favore di colui che ha trascritto per primo, apportando la preferenza di questi rispetto ad eventuali diritti sullo stesso bene di altri aventi causa i quali, pur avendo acquistato prima, hanno trascritto dopo (art. 2644 c.c.).

La prenotazione del contratto preliminare non opera sul piano attuale perché si conclude solo come la trascrizione del definitivo della sentenza ex art. 2932 c.c.: solo da questo momento produrrà  il tipico effetto di preferenza descritto dall’art. 2644 c.c., il quale  retroagirà alla data della trascrizione del preliminare. Opponibile ai terzi non è quindi il contratto preliminare di  per sé, ma la sequenza contratto preliminare –  contratto definitivo. L’effetto prenotativo è soggetto a dei limiti temporali. Nel contratto preliminare, infatti, deve sempre essere indicato un termine entro cui stipulare il definitivo.

Si tratta, dunque, di un efficacia a termine poiché viene meno se la prima trascrizione (quella del preliminare) non si salda con  la seconda (quella del definitivo, cioè dell’atto che costituisce l’esecuzione del contratto preliminare o della sentenza ex art. 2932 c.c.). Questo termine deve qualificarsi come un termine di decadenza e non può essere rilevato l’ufficio, ma deve essere eccepito dalla parte interessata a contestare l’efficacia prenotativa nella trascrizione del preliminare.

Spesso le parti non rispettano questo termine.

Il definitivo si può fare comunque, ma – ai fini della pubblicità – ormai vale quella data del definitivo perché la trascrizione del definitivo acquista effetto retroattivo di opponibilità solo se è trascritto entro un anno dal termine per la stipula del definitivo e – comunque – non può mai superare i tre anni.

Per conservare l’effetto prenotativo possono passare dal preliminare al definitivo massimo tre anni. Decorsi i tre anni, l’opponibilità varrà solo dal momento in cui ha trascritto il definitivo.

 

Qualunque atto trascritto medio tempore prevale.

Il fondamento del limite dei tre anni risiede nel fatto che trascrivendo il contratto preliminare si rende il bene incommerciabile. Per questo la legge limita l’efficacia prenotativa a tre anni.

 

Giurisprudenza

La trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica di contratto preliminare retroagisce al momento della domanda, solo in caso di trascrizione della successiva sentenza di accoglimento e non anche quando il processo sia stato definito con verbale di conciliazione, mancando in tal caso un accertamento giudiziale sul trasferimento del bene oggetto della controversia.

 

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