Riferimenti normativi

Articoli 957 e ss. del Codice Civile

 

Disciplina

L’enfiteusi è un diritto reale di godimento che si caratterizza per il fatto che il proprietario cede ad altri il godimento, e quindi la facoltà di usare, facendo propri i frutti naturali  e civili, di un bene immobile  a fronte del pagamento di un canone e dell’obbligo dell’enfiteuta, ossia del titolare del diritto reale, di migliorare il fondo, che in genere è un fondo agricolo, da destinarsi alla coltivazione, e più raramente un fondo urbano.

Trattasi, dunque, di un diritto reale che attribuisce all’enfiteuta il diritto di godimento di un immobile a fronte dell’obbligo di pagare un canone e di migliorare il bene.

Quanto alle modalità di costituzione dell’enfiteusi, essa avviene mediante contratto, testamento, usucapione sia del diritto del concedente che di quello dell’enfiteuta.

 

Con riferimento agli obblighi e diritti delle parti, in primo luogo, l’enfiteuta ha molte delle facoltà che avrebbe il proprietario sul fondo, ma non può alienarlo;

egli può disporre del suo diritto sia per atto tra vivi che per testamento.

 

La forma scritta è richiesta a pena di nullità.

L’enfiteuta può affrancare il fondo in qualsiasi momento pagando al proprietario pagando una somma pari a 15 volte il canone annuo. L’atto di affrancazione costituisce un diritto potestativo contro il quale il proprietario non può opporsi. Non è ammessa la subenfiteusi.

 

L’enfiteuta ha l’obbligo di migliorare il fondo, nonché quello di pagare un canone periodico che può consistere anche in una quantità fissa di prodotti naturali.

L’enfiteuta, in altre parole, ha il diritto di usare la cosa e di fare propri i frutti; egli, come afferma testualmente il codice, ha gli stessi diritti che avrebbe il proprietario sui frutti del fondo, sul tesoro e relativamente alle utilizzazioni del sottosuolo in conformità delle disposizioni delle leggi speciali; egli ha inoltre diritto alle accessioni del fondo, e quindi a tutto quanto, spontaneamente (per es. alberi) o per opera dell’uomo (per es. costruzioni), acceda, si aggiunga al fondo.

L’enfiteuta tuttavia ha l’essenziale obbligo di migliorare il fondo.

L’altro obbligo fondamentale è di pagare al proprietario-concedente un canone periodico, che di solito è annuale.

 

Il canone può consistere in una somma di denaro ovvero in una quantità fissa di prodotti naturali; l’enfiteuta non può mai pretendere di non pagare o di vedersi ridotto il canone stesso a causa della mancata produzione anche se questa dovesse trovare origine in eventi naturali o artificiali eccezionali (siccità, inondazione, incendio, ecc.).

In virtù della sua posizione di “quasi proprietario”, l’enfiteuta è tenuto, di norma, al pagamento delle imposte e degli altri pesi che gravano sul fondo.

L’enfiteuta inoltre può cedere il proprio diritto, sia per atto tra vivi (contratto), sia per testamento, e il proprietario nulla potrà fare in tal caso, e in particolare non gli è dovuta alcuna prestazione; nell’atto costitutivo (contratto o testamento) può essere tuttavia vietato all’enfiteuta di vendere per atto tra vivi, in tutto o in parte, il proprio diritto, anche se ciò può avvenire per un tempo non maggiore di venti anni.

Quanto, invece, la posizione del proprietario, può chiedere la devoluzione (cioè la liberazione) del fondo enfiteutico  se l’enfiteuta deteriora il fondo o non adempie all’obbligo di migliorarlo o, infine, è in mora nel pagamento di due annualità di canone.

Quando cessa l’enfiteusi, il proprietario deve rimborsare l’enfiteuta dei miglioramenti e delle addizioni effettuate.

 

Può, inoltre, chiedere la ricognizione (un atto di accertamento del diritto delle parti) del proprio diritto un anno prima del compimento del ventennio a chi si trova nel possesso del fondo. Egli deve, inoltre, subire l’affrancazione del  fondo.

Quanto alla durata, l’enfiteusi può essere perpetua, ovverosia durare in eterno, il che, pare evidente, equivale ad una sostanziale spoliazione del bene da parte del proprietario;

Il diritto non può avere durata inferiore a venti anni, salvo il diritto di affrancazione.

Si prescrive per non uso ventennale.

 

L’enfiteusi si estingue quando il fondo enfiteutico perisce interamente; per la prescrizione del diritto, che si ha quando l’enfiteuta non usa il bene immobile per venti anni; in virtù di affrancazione, ovverosia quando l’enfiteuta voglia diventare proprietario, liberandosi degli obblighi (che possono essere perpetui) di pagare il canone e di migliorare il fondo; l’affrancazione avviene mediante il pagamento di una somma che, secondo le leggi speciali, è pari a quindici volte il canone; per devoluzione, ovverosia per l’azione che il proprietario intraprende per estinguere l’enfiteusi quando l’enfiteuta deteriora il fondo o non adempie all’obbligo di migliorarlo, o quando l’enfiteuta è in ritardo nel pagamento di almeno due annualità di canone. La devoluzione può essere tuttavia evitata se l’enfiteuta ha pagato i canoni maturati prima che si concluda la causa mediante sentenza di primo grado; la domanda di devoluzione non impedisce in ogni caso all’enfiteuta di chiedere l’affrancazione, sempre che ricorrano le condizioni sopra indicate.

 

L’estinzione del diritto di enfiteusi avviene, quindi, per:

• decorso del termine eventualmente stabilito

• prescrizione ventennale

• affrancazione

• devoluzione

• perimento totale del fondo

 

Giurisprudenza

L’enfiteuta acquista la piena proprietà per usucapione solo per interversione del possesso con cui muta la detenzione in possesso o l’esercizio del diritto reale su cosa altrui in possesso come facoltà derivante dall’esercizio del diritto di proprietà, ad esempio con la trasformazione irreversibile del fondo che non sia semplice miglioria  e comunque in tutti quei casi in cui è chiara l’intenzione di esercitare da parte del livellario un potere nomine proprio: il che qui non è avvenuto.