Riferimenti normativi

D. Lgs. n. 122/2005

Legge 19 ottobre 2017, n. 155

D.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14

 

Disciplina

Il d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, recante Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire ha introdotto per la prima volta nel nostro ordinamento una disciplina tesa a tutelare gli acquirenti di immobili da costruire, particolarmente colpiti soprattutto nel caso di fallimento delle imprese costruttrici, prima della stipula dell’atto definitivo di vendita.

Per “immobile da costruire” si intende quello per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare, in tutto o in parte, cioè in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità e, quindi l’utilizzo per uso abitativo.

 

Il d.lgs. n. 122 del 2005 tutela la parte acquirente persona fisica «che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire», o abbia comunque stipulato un contratto che abbia per effetto l’acquisto, sia pure non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o di un altro diritto reale di godimento su di un immobile da costruire; rientra nell’ambito della disciplina anche la persona, anche se non socio di una cooperativa edilizia, che abbia assunto obbligazioni con la medesima per ottenere l’assegnazione della proprietà o di un diritto reale di godimento su un immobile che la cooperativa deve ancora costruire.

 

Le tutele previste dalla legge sono accordate all’acquirente persona fisica, a condizione che il costruttore dell’immobile si trovi in una “situazione di crisi”; ciò si verifica quando l’immobile oggetto della vendita sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, ovvero l’impresa costruttrice sia stata sottoposta ad una procedura concorsuale (fallimento, amministrazione straordinaria, liquidazione coatta amministrativa o concordato preventivo).

 

Due sono le principali forme di tutela accordate all’acquirente di immobile da costruire dal decreto delegato del 2005.

Anzitutto, vi è l’obbligo per il costruttore di consegnare all’acquirente, prima o all’atto della stipula del contratto preliminare, una fideiussione di importo pari alle somme od al valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso o che, secondo i termini e le modalità del contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà.

 

La mancanza della fideiussione è causa di nullità del contratto preliminare, che tuttavia può essere fatta valere solo dall’acquirente.

Il secondo tipo di tutela accordata dall’art. 4 del d.lgs. n. 122 del 2005, consiste nella polizza assicurativa indennitaria con durata decennale a partire dalla data di ultimazione dei lavori che il costruttore, all’atto della stipula del contratto definitivo, ha l’obbligo di consegnare all’acquirente per garantirlo dai danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto dall’art. 1669 c.c., derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita con l’acquirente o dell’atto di assegnazione.

 

Trattandosi di materia tradizionalmente interferente con la disciplina delle procedure concorsuali, anche la legge 19 ottobre 2017, n. 155, recante Delega al Governo per la riforma delle discipline della crisi di impresa e dell’insolvenza, si è occupata delle garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire, impartendo due secche direttive al legislatore delegato in tema.

 

L’art. 12, comma 1, lett. a), della legge, al dichiarato scopo di consentire al notaio il controllo di legalità sull’adempimento degli obblighi del costruttore, stabilisce che il contratto preliminare (o altro atto equipollente) stipulato dall’acquirente con il costruttore, deve sempre essere redatto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

 

L’art. 12, comma 1, lett. b), aggiunge che la sanzione di nullità del contratto di vendita, che può essere fatta valere solo dall’acquirente, deve essere estesa anche all’ipotesi in cui il costruttore si renda inadempiente all’obbligo di rilascio della polizza assicurativa indennitaria.

 

Il d.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, recante Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155, ha dato puntuale attuazione alla legge delega – che peraltro sul punto non lasciava particolari margine di manovra –, dedicandovi una intera parte (la terza) del Codice.

 

Così, l’art. 385, comma 1, lett. a), del Codice, novellando l’art. 4, comma 1, del d.lgs. n. 122 del 2005, prevede oggi espressamente che la mancata consegna della polizza assicurativa al momento della stipula del rogito è causa di nullità del contratto, che può essere fatta valere soltanto dall’acquirente; soggiunge il nuovo art. 4, comma 1-quater del d.lgs. n. 122 del 2005 – come introdotto dall’art. 385, comma 1, lett. b), del Codice – che «l’atto di trasferimento deve contenere la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità al decreto previsto dal comma 1-bis».

 

A sua volta l’art. 387 del Codice, interpolando l’art. 6, comma 1, del d.lgs. n. 122 del 2005, introduce la regola che il contratto preliminare concernente immobili da costruire deve essere sempre stipulato «con atto pubblico o scrittura privata autenticata»; non potendosi dubitare della necessità della forma scritta ai sensi dell’art. 1351 c.c. – trattandosi di contratto preliminare avente per oggetto beni immobili – rimane tuttavia il dubbio su quale siano gli effetti giuridici in caso di ricorso ad un preliminare di immobile da costruire, che sia stato redatto nella forma prescritta ma sia rimasto privo di una autentica notarile delle sottoscrizioni apposte dai contraenti.

 

Ancora, per rafforzare l’obbligo di consegnare la polizza assicurativa al momento della stipula del rogito, la novella dispone che la fideiussione può essere escussa dall’acquirente dell’immobile, oltre che nell’ipotesi in cui si sia verificata una delle situazioni di crisi descritte dall’art. 3, comma 2, (pignoramento immobiliare, liquidazione giudiziale, amministrazione straordinaria, liquidazione coatta amministrativa o concordato preventivo), anche quando il notaio abbia attestato di non avere ricevuto entro il termine fissato per la stipula del definitivo la polizza assicurativa prevista dall’art. 4 del d.lgs. n. 122 del 2005, sempre che l’acquirente abbia manifestato al costruttore la volontà di recedere dal contratto.

 

Infine, novellando l’art. 3, comma 7, del d.lgs. n. 122 del 2005, si chiarisce che la fideiussione rilasciata al momento della stipula del preliminare, perde efficacia soltanto quando l’acquirente abbia ricevuto copia dell’atto di trasferimento della proprietà o dell’atto definitivo di assegnazione «il quale contenga la menzione di cui all’articolo 4, comma 1-quater», cioè riporti i dati relativi alla polizza assicurativa che il costruttore è tenuto a sottoscrivere.

Accanto a tali modifiche del decreto del 2005, il legislatore delegato del 2019 ha ritenuto opportuno apportare talune, invero assai marginali, altre modifiche alla disciplina in tema di immobili da costruire.

 

Più in dettaglio, l’art. 385 del Codice, novellando l’art. 3, comma 1, del d.lgs. n. 122 del 2005, stabilisce ora che la fideiussione può essere rilasciata soltanto «da una banca o da un’impresa esercente le assicurazioni»; si è così espunto il riferimento all’elenco speciale degli intermediari finanziari di cui all’art. 107 del d.lgs. 1 settembre 1993, n. 383, ormai superato dalla sua abrogazione.

Si prevede poi che con decreto del Ministro della giustizia sia stabilito il modello standard di fideiussione da utilizzare (art. 3, comma 7-bis del d.lgs. n. 122 del 2005), come pure il modello standard di polizza assicurativa (art. 4, comma 1-bis, d.lgs. n. 122 del 2005).