(v. Prelazione)
Riferimenti normativi
Articolo 1566 del Codice Civile
La Prelazione è il diritto di un soggetto ad essere preferito ad altri, a parità di condizioni, nella conclusione di un determinato contratto.
La prelazione può avere fonte sia in un rapporto contrattuale che nella legge.
Si distingue in proposito tra prelazione legale e prelazione convenzionale.
Il legislatore ha previsto specifiche ipotesi di prelazione (cd. prelazioni legali).
Ciò non toglie che le parti, in ossequio al principio dell’autonomia contrattuale ex art. 1322 c.c., possano stabilire un diritto di preferenza, cd. patto di prelazione o prelazione volontaria.
La prelazione volontaria o patto di prelazione è la convenzione con la quale un soggetto (promittente) si obbliga a dare ad un altro soggetto (promissario o prelazionario) la preferenza rispetto ad altri, a parità di condizioni, nel caso in cui decida di concludere un determinato contratto.
Siffatta convenzione può essere inserita nell’ambito di un contratto come patto accessorio o può sorgere anche come contratto autonomo ed – in tale ultimo caso – può essere sia a titolo oneroso che a titolo gratuito, a seconda che il promissario paghi o non un corrispettivo per la preferenza accordatagli.
La prelazione convenzionale, pertanto, è una pattuizione che non è disciplinata dal codice, ma è ammissibile nel nostro ordinamento per il principio dell’atipicità del contratto ex art. 1322,2cc, perché si considera un contratto meritevole di tutela. In caso di violazione della prelazione convenzionale (le tutele reali si applicano SOLO in caso di previsione espressa del codice) il prelazionario ha una tutela meramente obbligatoria, può semplicemente chiedere il risarcimento del danno, ed i negozi conclusi in violazione della prelazione sono validi.
La prelazione volontaria può derivare anche da un negozio a causa di morte.
In tal caso si avrà un legato obbligatorio a favore del prelazionario, al quale viene attribuito il diritto ad essere preferito nella stipulazione di un determinato contratto qualora l’erede o il legatario decidono di concludere proprio quel contratto.
Il patto di prelazione non è espressamente previsto nel nostro ordinamento ma ad esso si fa riferimento unicamente nel contratto di somministrazione ex art. 1566 c.c., cioè una norma che prevede che la durata del patto sia di massimo cinque anni.
Ci si è chiesti se questo limite di tempo vada applicato a tutte le relazioni convenzionali. Non è necessario prevedere questo termine in quanto si tratta di una norma speciale. La prelazione convenzionale è un contratto atipico ex art. 1322,2 c.c., in cui non dobbiamo necessariamente prevedere un termine.
Quanto alla efficacia della prelazione volontaria, trattasi di una efficacia meramente obbligatoria ( a differenza delle prelazioni legali che, invece, hanno efficacia reale).
Se il patto di prelazione non obbliga, inoltre, a concludere un contratto, ma solo a preferire, non si applica l’art. 2932 c.c.
In caso di inadempimento il prelazionario avrà diritto solo al risarcimento del danno e non avrà diritto al riscatto nei confronti dei terzi, in applicazione del principio generale secondo il quale i contratti producono effetto solo tra le parti.
Solo la legge può conferire alla prelazione efficacia reale.
Non costituisce inadempimento del promittente la stipula di un preliminare o di un’opzione con un terzo perché si ha in questo caso solo volontà di non adempiere ma non ancora inadempimento. Il promittente potrebbe, infatti, ancora rispettare il patto di prelazione concludendo il contratto con il prelazionario prima che egli pervenga all’accettazione della proposta irrevocabile contenuta nell’opzione o prima di dare esecuzione al contratto preliminare.
Il prelazionario ha dunque solo una tutela al risarcimento del danno ma non è raro che si tuteli convenzionalmente con altre forme di garanzia.
Ad esempio con la apposizione di una clausola penale a carico del promittente per il caso che costui non rispetti il patto di prelazione.
Tale forma di garanzia rafforza l’adempimento in quanto il debitore ovvero il promittente già conosce l’entità della somma che dovrà pagare e pertanto è indotto ad effettuare la sua prestazione.
Questa forma di garanzia si basa sulla solvibilità del debitore; pertanto se il promittente non possiede la somma stabilita il prelazionario vedrà sfumata la sua garanzia.
Una garanzia più incisiva è la condizione risolutiva mediante la quale il contratto sarà risolto con efficacia retroattiva erga omnes.
Quanto alla parità di condizioni, poiché la prelazione convenzionale riguarda un contratto determinato, essa non opera quando il promittente stipula un contratto diverso.
Il requisito della parità di condizioni non è essenziale alla prelazione, diversamente dalla prelazione legale: le parti nella loro autonomia possono portare una deroga.
Se la preferenza viene accordata in caso di vendita, il committente non sarà inadempiente qualora venga effettuata una permuta, un conferimento in società, una donazione, una rendita vitalizia, una datio in solutum, una transazione. In tali casi per il promettente non è indifferente contrarre con il terzo o con il prelazionario in quanto quest’ultimo non gli può assicurare la stessa controprestazione del terzo.
Manca la possibilità per il prelazionario di surrogarsi nell’identica posizione del terzo.
Giurisprudenza
La comunicazione con la quale è denunciato l’intento di voler procedere alla vendita del bene su cui insiste il diritto di prelazione non costituisce manifestazione della “promessa di vendita” atta a determinare l’attivazione del diritto di prelazione. In altre parole, tale comunicazione manifesta solo la volontà di procedere alla vendita del cespite oggetto del diritto di prelazione e la sussistenza di una proposta di acquisto del cespite. Tuttavia non emergendo elementi per ritenere che tale proposta sia stata accettata, non può ritenersi manifestata la promessa di vendita.
Infatti il patto di prelazione relativo alla vendita d’immobile non impegna il promittente a concludere il contratto, ma solo a preferire caeteris paribus il promissario se si deciderà a compierlo.