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Superficie

Riferimenti normativi

Articoli 952 e ss. del Codice Civile

Il diritto di superficie è un diritto reale di godimento (v. Diritti reali e Diritti reali di godimento) che consiste nell’edificare e nel mantenere una costruzione al di sopra o al di sotto di un fondo di proprietà altrui e di rivendicare la proprietà della costruzione o dell’opera, in base alla legge.

Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo.

Dalla dizione normativa è possibile evidenziare due distinti diritti: quello di superficie vero e proprio (il diritto di fare e mantenere su suolo altrui) e la proprietà superficiaria (la proprietà separata dal suolo).

Pertanto, si ha:

– diritto di superficie, ovverosia il diritto di costruire su un determinato suolo, o anche su un edificio (tipico caso è quello del diritto di sopraelevazione del proprietario dell’ultimo piano di un condominio o del lastrico solare di proprietà esclusiva, che può cedere il diritto di sopraelevazione costituendo un diritto di superficie) a prescindere dalla proprietà del suolo;

– proprietà superficiaria, ovverosia la proprietà di una costruzione esistente che viene ad appartenere a persona diversa dal proprietario del suolo.

Ciascun proprietario di un fondo può permettere, dunque, costituendo apposito diritto, che altri mantenga una costruzione acquisendone la proprietà potendo alienare la proprietà della predetta costruzione separatamente dalla proprietà del suolo.

La costituzione del diritto di superficie costituisce una deroga al principio di accessione (v. Accessione), il quale afferma che un qualsiasi elemento appartiene al proprietario del fondo su cui giace tale elemento.

Oggetto del diritto di superficie sono le costruzioni realizzate sopra o sotto il suolo con l’esclusione delle piantagioni.

Se non diversamente specificato nel contratto tra le parti, il diritto di superficie ha una durata indeterminata.

Le parti possono in ogni caso costituirlo a tempo determinato ed indicare un termine di scadenza.

La scadenza del termine, in questo caso, fa estinguere il diritto di superficie e la costruzione realizzata viene acquistata a titolo originario dal proprietario del fondo, in virtù del principio dell’accessione (v. Accessione) che era stato derogato dalla sussistenza dell’altrui diritto di superficie.

Il diritto di superficie può essere sottoposto a termine allo scadere del quale la proprietà della costruzione realizzata passa direttamente al proprietario del fondo.

La legge, infatti, dispone che se la costituzione del diritto e stata fatta per un tempo determinato, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione.

Per quanto riguarda gli eventuali diritti acquisiti dai terzi giova precisare che essi cessano insieme al diritto di superficie, mentre i diritti reali concessi a terzi dal proprietario del suolo si estendono alla costruzione per il principio dell’espansione del diritto di proprietà. Per quanto riguarda invece i diritti personali di godimento essi cessano allo spirare del termine del diritto di superficie.

Ulteriore causa estintiva del diritto di superficie è la prescrizione e, nello specifico, il mancato esercizio del diritto ultraventennale (si allude ovviamente al diritto ad edificare perché la proprietà superficiaria è imprescrittibile).

Giurisprudenza

Il pagamento di un corrispettivo da parte del titolare del diritto di superficie a favore del proprietario del suolo non è incompatibile con il diritto reale de quo e nessuna differenza sostanziale ricorre fra la fattispecie in cui detto corrispettivo sia pagato all’origine, in un’unica soluzione, e quella in cui sia pagato periodicamente, modalità che è più consona se il diritto ha durata perpetua.

Il decorso del termine di prescrizione per non uso del diritto di superficie non può essere condizionato da disposizioni urbanistiche impeditive del diritto di edificazione poiché la sospensione di detto decorso può verificarsi soltanto nei casi espressamente e tassativamente previsti negli articoli 2941 e 2942 c.c., non estensibili a fatti materiali e ragioni giuridiche in tali norme non contemplati.

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