Unità collabente

Riferimenti normativi

Articolo 2 Decreto Ministeriale n. 28 del 2 gennaio del 1998

Disciplina

Un’unità collabente è un fabbricato che non è più agibile o idoneo alla funzione per cui era stato costruito.

Si tratta principalmente di immobili allo stato di rudere o soggetti a forte degrado, che devono essere accatastati e possono però essere ristrutturati.

Un’unità collabente è un immobile che si trova in condizioni tali da non produrre reddito: un fabbricato non agibile, un fabbricato non utilizzabile in alcun modo o allo stato di rudere.

Generalmente i fabbricati collabenti sono fatiscenti, parzialmente demoliti o con danni strutturali ingenti come il crollo della copertura, che appunto non ne permettono l’utilizzo.

Questi “immobili diroccati” per poter essere convertiti in altro e riutilizzati nuovamente devono essere sottoposti a ingenti interventi di ristrutturazione, in quanto una normale manutenzione ordinaria, ma anche straordinaria, non può essere sufficiente.

L’unità immobiliare si identifica in una porzione di fabbricato, o in un fabbricato, o in un insieme di fabbricati ovvero in un’area, che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.

Ai soli fini della identificazione possono formare oggetto di iscrizione in catasto (v. Catasto), senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso, i seguenti immobili:

a) fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione;

b) costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado;

c) lastrici solari;

d) aree urbane.”

Pertanto diventano oggetto di iscrizione catastale anche tutti i fabbricati collabenti, come unità immobiliari non idonee ad utilizzi che producano reddito.

Quindi, anche senza che sia ad essi attribuita una rendita catastale, è necessario censirli e descriverne le caratteristiche.

A livello di normativa catastale gli immobili collabenti sono definiti con la specifica categoria (v. Categorie catastali) F/2 “Unità collabenti – fabbricati fatiscenti, ruderi, unità con tetto crollato e inutilizzabili”, che raccoglie tutti gli immobili che non generano reddito.

Un edificio precedentemente iscritto al catasto, ma che nel corso del tempo o a seguito di un evento specifico, possa essere declassato a immobile collabente, non può solo essere soggetto ad un aggiornamento catastale, ma sarà obbligatorio prevedere prima una sospensione della vecchia unità e poi un nuovo accatastamento.

Per effettuare la dichiarazione e l’iscrizione al catasto di un fabbricato collabente è necessario presentare della documentazione predisposta da un professionista, che contenga una dichiarazione e una relazione (con data e firma) a testimonianza dello stato del fabbricato collabente.

Ad esse deve essere allegata anche la documentazione fotografica necessaria a mostrare lo stato del fabbricato, oltre ad un’autodichiarazione del proprietario rispetto la mancanza di allacciamento ai servizi primari, quali acqua, gas ed elettricità.

Per l’accatastamento dei fabbricati collabenti, infine, non vengono mai richieste planimetrie di alcun genere.

Quando un immobile viene riconosciuto come un fabbricato collabente e quindi non produttivo di reddito, le conseguenze si riversano anche sul piano fiscale.

Per questo motivo, generalmente, non risulta essere soggetto al pagamento di tasse come Imu e Tasi.

Eventuali eccezioni possono essere riscontrate in alcuni comuni in cui, nel chiedere il versamento delle imposte, si fa riferimento all’area su cui sorge il fabbricato, che può essere considerata come area edificabile e di conseguenza essere sottoposta al corrispettivo regime impositivo.

Gli immobili collabenti sono esonerati dall’obbligo di presentare una serie di documentazione al momento di compravendita.

La legge prevede, infatti, che in queste circostanze siano disponibili l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione di conformità di quanto depositato in catasto rispetto allo stato di fatto.

Gli interventi necessari alla ricostruzione di un immobile collabente non sono sempre classificabili come interventi di ristrutturazione edilizia.

La normativa porta a effettuare principalmente la distinzione tra due casi: da un lato ci sono tutti quegli immobili che, dopo essere stati terminati e utilizzati, sono caduti in rovina; dall’altro edifici che, anche se oggi allo stato di rudere, non sono mai stati terminati al tempo della costruzione.

Questa differenza ha un significato dal momento che la definizione di “ristrutturazione edilizia”, che contempla anche interventi di demolizione e ricostruzione, è la seguente: “interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purchè sia possibile accertarne la preesistente consistenza”.

Se non è possibile dimostrare la completezza dell’edificio in un tempo precedente quello di caduta in stato di fabbricato collabente, allora non sarà possibile presentare solo una SCIA per un intervento di ristrutturazione edilizia, ma sarà necessario un permesso di costruire, come per tutti gli interventi di nuova costruzione.

Se si procede con un intervento di ristrutturazione edilizia, inoltre, sarà obbligatorio rispettare la volumetria (e anche la sagoma se l’immobile è sottoposto a vincoli) della preesistenza.

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