Usucapione

Riferimenti normativi
Articoli 1158 e ss. del Codice civile

L’istituto dell’usucapione configura una delle ipotesi di acquisto di un diritto su beni mobili o immobili a titolo originario (v. Acquisti a titolo originario).
Per il suo compimento, infatti, a differenza degli acquisti a titolo derivativo (v. Acquisti a titolo derivativo), non necessita della collaborazione o del consenso di chi era in precedenza titolare del diritto usucapito.
L’ordinamento, come si vedrà, distingue tra usucapione ordinaria e usucapione abbreviata.
L’usucapione è dunque la modalità di acquisto di un diritto che si compie mediante il possesso (v. Possesso) continuo, pacifico, ininterrotto e manifesto.
Tale possesso deve corrispondere all’esercizio del diritto reale in corso di usucapione. Deve protrarsi per un arco di tempo che varia in relazione al bene in corso di usucapione ed al tipo di usucapione (ordinaria o abbreviata).
Il possesso non deve poi essere posto in essere in forza di mera tolleranza del titolare del diritto usucapito.

Ai fini del compimento dell’usucapione, sono necessari i seguenti requisiti:

  • l’“animus possidendi”, cioè la a volontà di possedere un bene come si fosse titolari del diritto di proprietà o dell’altro diritto corrispondente.
  • l’“animus rem sibi habendi” cioè la volontà di tenere un bene esercitando i poteri corrispondenti a quelli del titolare del diritto reale.
  • il “corpus possessionis”. Questo è lo stato di fatto che si configura in modo tale da far apparire il possessore quale titolare del diritto reale corrispondente.

Agli effetti dell’usucapione è irrilevante che il possesso sia di buona o di mala fede. Questa circostanza può influire solo sulla durata del possesso necessario per l’usucapione. Occorre però che il possesso sia goduto alla luce del sole: se il possesso è stato conseguito con violenza o in modo clandestino, il tempo utile per l’usucapione comincia a decorrere solo da quando sia cessata la violenza o la clandestinità.

È cruciale però distinguere la detenzione dal possesso; nel primo caso si tiene l’oggetto soltanto in custodia, ci si comporta cioè come se il possesso fosse altrui e ciò non dà inizio ad alcun ciclo di usucapione.

Il possesso utile ai fini dell’usucapione ordinaria non deve, quindi, necessariamente essere acquistato in buona fede.
Non è, dunque, necessario che il soggetto usucapente ignori di ledere il diritto altrui, ma è sufficiente ponga in essere una situazione possessoria in difetto di clandestinità e di violenza. Il possesso non deve essere viziato, e i vizi sono individuati all’articolo 1163 del codice civile, che recita: “Il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova per l’usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità è cessata.”

Ai fini dell’usucapione abbreviata, invece, il possesso deve essere acquistato in buona fede mediante un titolo astrattamente idoneo. Ad esempio, ai fini del compimento dell’usucapione abbreviata, chi acquistasse un diritto da chi asserisse esserne il titolare (senza esserlo) dovrebbe ignorare la circostanza che in realtà il proprio dante causa non sia il vero titolare, e cioè essere in buona fede. La buona fede si presume fino a prova contraria.

L’usucapione opera diversamente a seconda che il diritto usucapito abbia riguardo ad un bene immobile, mobile o mobile registrato.

L’usucapione abbreviata su beni immobili ricorre nell’ipotesi in cui un soggetto acquisti in buona fede un diritto da chi, pur affermandosi titolare dello stesso, non lo sia effettivamente e trascriva il proprio titolo (astrattamente idoneo) di acquisto nei registri immobiliari.

L’usucapione abbreviata su beni mobili iscritti nei pubblici registri si compie con il decorso di tre anni dalla data della trascrizione del titolo astrattamente idoneo.

Per “titolo astrattamente idoneo” la giurisprudenza ha inteso un titolo che sarebbe stato valido nell’ipotesi in cui chi lo avesse alienato ne fosse stato l’effettivo titolare. Non deve essere un atto o un contratto viziato (se non per causa dell’altruità del bene). Allo stesso modo chi acquista detto diritto “a non domino” (cioè da chi non ne è l’effettivo titolare) deve essere in buona fede soggettiva. L’acquirente non deve perciò essere in alcun modo consapevole di ledere il diritto altrui, e precisamente di ledere il diritto dell’effettivo titolare del diritto venduto o alienato ad altro titolo.

Quanto al tempo necessario per l’usucapione di beni immobili, esso varia a seconda che i diritti reali abbiano ad oggetto beni immobili o beni mobili.

L’usucapione ordinaria si compie con il decorso di venti anni per i diritti reali su beni immobili. Quella abbreviata di diritti reali su beni immobili si compie invece con il decorso di dieci anni dalla data della trascrizione del titolo astrattamente idoneo.
Per i diritti reali su beni mobili quella ordinaria si compie invece con il decorso di dieci anni. Su beni mobili iscritti nei pubblici registri, invece, si compie col decorso di tre anni dalla trascrizione del titolo.

I mezzi di prova generalmente utilizzati nel giudizio di usucapione, sicuramente in quella ordinaria, sono di natura testimoniale oltre che documentale. La prova in ordine all’acquisto di un diritto per usucapione non è soggetta a limitazioni di sorta.
È pur vero, tuttavia, che ove siano intercorrenti rapporti di parentela, amicizia o inimicizia fra testi e parti, le dichiarazioni testimoniali dovranno essere valutate con particolare attenzione dal giudicante, stante la delicatezza del giudizio.
Per quanto attiene all’usucapione abbreviata, alla prova in ordine al possesso utile andrà ad aggiungersi la produzione in giudizio del titolo astrattamente idoneo, il cosiddetto “acquisto a non domino“, come sopra menzionato.

Non esiste usucapione abbreviata per beni mobili non iscritti nei pubblici registri. In questo caso troverà applicazione la regola del possesso vale titolo (v. Possesso vale titolo). Conseguire il possesso del bene mobile alienato anche da chi non ne sia proprietario varrà come titolo di acquisto.
Chi acquisti “a non domino” (da chi non sia il proprietario) beni mobili, acquisterà la proprietà o altro diritto reale con il solo conseguimento del possesso di buona fede. Ciò avverrà soltanto mediante un titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà.
Per aversi acquisto ai sensi dell’articolo 1153 del codice civile sarà necessario che l’acquirente acquisti in buona fede e cioè senza sapere che l’alienante non è l’effettivo proprietario del bene alienato. La buona fede si presume salvo prova contraria.

I termini per il compimento dell’usucapione decorrono dalla data di conseguimento del possesso o dalla cessazione della violenza o della clandestinità in caso di usucapione ordinaria. In caso di usucapione abbreviata dalla data della trascrizione del titolo astrattamente idoneo.

Nel caso in cui il possessore del bene eserciti un diritto reale su cosa altrui diverso dalla proprietà (ad esempio sia un usufruttuario), al fine di usucapire il diritto di proprietà sullo stesso bene dovrà mutare il proprio titolo in forza di opposizione dallo stesso fatta o per causa proveniente da un terzo, cd. “interversione del possesso”.

In questo caso la decorrenza dei termini inizierà con la data dell’interversione del possesso. Nel caso invece ci sia una mera detenzione di un bene in forza di un diritto personale di godimento (il diritto del locatario), la legge disciplina l’ipotesi del mutamento della detenzione in possesso. Anche in questo caso l’istituto scaturisce da un’opposizione da parte del detentore o per causa data da un terzo ed i termini di decorrenza inizieranno con suddetta mutazione.

Discusso in dottrina ed in giurisprudenza il termine dal quale, compiuta l’usucapione, il titolare del diritto reale usucapito debba considerarsi tale. La Corte di Cassazione ha sancito il principio della retroattività reale dell’usucapione. Ciò implica che chi usucapisce debba essere ritenuto titolare del diritto usucapito a decorrere dall’inizio del possesso utile.
La retroattività dell’usucapione trova giustificazione in contingenti ragioni di necessità e di opportunità pratica.

L’acquisto di un diritto mediante usucapione è a titolo originario e non derivativo. Si tratta dunque di un diritto nascente ex novo. Non c’è alcuna correlazione né derivazione con i precedenti titolari e non c’è necessità dell’intervento di un giudice o di un notaio.
La legge infatti prevede che la proprietà si acquisti con il solo decorso di un termine in cui vi sia stato un possesso continuo ed ininterrotto di un bene. Tale modalità di acquisto non è, tuttavia, esente da problemi inerenti alla circolazione dei diritti, soprattutto se immobiliari, che ne sono oggetto.
La circostanza che il diritto usucapito nasca ex lege, rende astrattamente superflui l’intervento del giudice o del notaio per il solo “accertamento dell’usucapione”. La titolarità di un diritto usucapito determinerà però l’inevitabile non coincidenza fra l’effettivo titolare del diritto e le risultanze dei registri immobiliari. L’usucapiente, pur se proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento col solo decorso dei termini di legge, non risulterà tale nei registri immobiliari. In caso di compravendita od alienazione ad altro titolo del diritto immobiliare usucapito, non vi sarà alcuna continuità delle trascrizioni. Non sarà quindi in alcun modo applicabile l’articolo 2650 del codice civile. Il contratto di compravendita o alienazione ad altro titolo non sarà dunque nullo ma pienamente valido ed efficace.
Nella pratica, tali circostanze rendono opportuno l’intervento del giudice ai fini dell’accertamento dell’avvenuta usucapione.
L’usucapiente, decorso il termine di legge per l’acquisto del diritto mediante usucapione, avrà infatti interesse a provare il proprio acquisto in danno del precedente proprietario o titolare di altro diritto reale.
Compiuto tale accertamento giudiziale, la sentenza di accertamento (la sentenza non è costitutiva: l’usucapione si compie ex lege, non con l’intervento del giudice) verrà trascritta ai sensi dell’articolo 2651 del codice civile.
Al diritto usucapito sarà restituito un regime di pubblicità che ne faciliterà la circolazione sul mercato immobiliare.
La giurisprudenza nettamente minoritaria ritiene poi che anche la domanda diretta all’accertamento dell’usucapione sia trascrivibile ai sensi dell’articolo 2653 n° 1) del codice civile.

La sentenza di accertamento dell’avvenuta usucapione può essere oggi sostituita da un negozio di accertamento.
Con l’atto in questione, l’usucapiente e l’”ex proprietario” usucapito si daranno atto dell’avvenuta usucapione con atto notarile o mediante un procedimento di mediazione civile obbligatoria, con l’assistenza di un avvocato per parte.
Questo sarà possibile ovviamente solo quando non vi sia contesa sul diritto usucapito.

La vendita di un bene usucapito
In passato, parte minoritaria della giurisprudenza ha ritenuto che un bene immobile non potesse essere oggetto di un contratto di compravendita in difetto dell’accertamento giudiziale dell’avvenuta usucapione; di fatto si attribuiva, in tal modo, natura costitutiva alla sentenza di accertamento dell’usucapione. Oggi l’orientamento nettamente prevalente sia in dottrina che in giurisprudenza riconosce piena validità al contratto di compravendita avente ad oggetto un bene immobile usucapito, ma in difetto di una sentenza di accertamento di avvenuta usucapione. Il rischio per l’acquirente è tuttavia connesso ad un’eventuale azione di rivendicazione o comunque all’evizione del bene acquistato.

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