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Donazione (Provenienza Donativa)

Riferimenti normativi

Articoli 561 e 563 del Codice Civile

 

Disciplina

La circolazione di immobili che in passato siano stati oggetto di donazione (v. Donazione) pone delle questioni di notevole rilievo pratico.

 

La ragione di questi problemi è che gli acquisti di provenienza donativa possono risultare instabili e per questo le banche che concedono mutui (v. Mutuo) sono insofferenti a ricevere in ipoteca (v. Ipoteca) immobili donati (v. Beni Immobili).

 

La titolarità degli immobili oggetto di donazione in tempi (relativamente) recenti (il termine di riferimento è il ventennio) sono instabili in quanto possono essere interessati da pretese ereditarie da parte degli eredi legittimari (v. Legittimari) del donante, e cioè di coloro che hanno un diritto a ricevere una rilevante quota del patrimonio del donante che sia poi defunto (vale a dire, principalmente, il coniuge superstite, i suoi figli e i discendenti dei figli).

 

Il problema si pone, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, solo per gli immobili oggetto di donazione diretta e non per quelli oggetto di donazione indiretta, in quanto è solo in relazione ai primi che può esperirsi l’azione di restituzione.

Il legittimario leso o pretermesso può chiamare in causa il donatario (v. Donatario) perché la donazione lede la quota di legittima spettante al legittimario stesso.

 

Se il patrimonio del donatario convenuto in giudizio non è sufficiente a soddisfare le ragioni del legittimario (si pensi al caso in cui l’immobile donato sia stato venduto e il denaro ricavato dalla vendita sia stato sperperato), ne può far le spese colui che in quel momento si trova ad essere proprietario dell’immobile in questione, anche se egli non c’entri nulla con la famiglia del donante e con la donazione intervenuta in passato e avente ad oggetto l’immobile che poi gli è stato venduto: infatti quell’immobile gli può essere chiesto in restituzione, con la quasi certezza che egli non avrà alcun ristoro economico rispetto a questa “spoliazione”.

 

 

La legge disciplina appunto la “riduzione” delle donazioni immobiliari lesive della legittima (v. Azione di Riduzione) e la “restituzione” degli immobili donati: se i donatari contro i quali è stata pronunziata la riduzione della donazione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario, premessa l’escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti la restituzione degli immobili in questione, liberi da qualsiasi gravame (ad esempio, da ipoteche); il terzo acquirente può peraltro liberarsi dall’obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l’equivalente in danaro.

 

È necessario, dunque, che non sia decorso il termine ventennale dalla trascrizione della donazione e che sia stato preventivamente esperito un tentativo di soddisfacimento della pretesa sul patrimonio del donatario.

 

Le donazioni di immobili sono assai frequenti e non è difficile imbattersi in trattative immobiliari nelle quali un soggetto intende rendersi acquirente di un bene che in passato è stato oggetto di donazione (a favore dell’attuale venditore o anche di un suo precedente dante causa).

 

La prassi si confronta, dunque, costantemente con questo tema, nel tentativo di rendere più serena la circolazione di immobili di provenienza donativa per gli acquirenti e le banche.

 

Spesso, infatti, accade che chi compra un immobile si finanzi con un mutuo ipotecario, offrendo in garanzia il bene da acquistare; e quindi, oltre a realizzare condizioni di sicurezza per l’acquirente, occorre garantire anche alla banca che l’ipoteca iscritta sia sufficientemente affidabile per fronteggiare il caso dell’ inadempimento del mutuatario.

 

Da tempo la prassi si spende nell’elaborazione di tecniche finalizzate a stabilizzare l’acquisto avvenuto per donazione, al fine di risolvere i problemi derivanti dalla circolazione del bene donato e la sua sottoponibilità ad ipoteca.

 

La prima soluzione cui ricorrere è, in realtà un accertamento temporale. Occorre verificare quanto tempo sia decorso dalla donazione del bene.

Se sono passati 20 anni e se non sia stato compiuto alcun atto di “opposizione” alla donazione, c’è abbastanza certezza sul punto che l’eventuale impugnazione della donazione non abbia conseguenza sugli aventi causa del bene donato (in effetti non c’è totale certezza, in quanto vi sono autorevoli, ma non condivisibili, voci secondo le quali, per le donazioni anteriori alla riforma del 2005, il ventennio non andrebbe fatto decorrere dalla donazione ma appunto dal 15 maggio 2005, giorno di entrata in vigore dei nuovi articoli 561 e 563 del codice civile).

 

 

Un’altra strategia è poi quella di verificare l’eventuale disponibilità dei legittimari del donante ad un atto di rinuncia all’atto di opposizione alla donazione (v. Donazione – Opposizione alla donazione).

L’atto di opposizione alla donazione ha l’effetto di impedire il decorso del ventennio passato il quale la donazione è per legge resa “inoffensiva” e quindi ininfluente sulla circolazione del bene donato; viceversa, la rinuncia all’atto di opposizione alla donazione produce, di regola, l’effetto di impedire che il decorso del predetto ventennio venga ostacolato.

 

Ancora si può ricorrere ad un atto di risoluzione della donazione (v. Mutuo dissenso), finalizzato a far rientrare il bene donato nel patrimonio del donante: cosicchè non sia il donatario a venderlo, ma il donante in persona, eliminandosi così i rischi connessi al possibile coinvolgimento di quel bene in controversie ereditarie tra i successori del donante.

 

Una variante parziale a questa soluzione è rappresentata dall’atto con cui il donatario “restituisce” al donante (di solito, con un contratto di compravendita) una quota del bene donato, in modo che la vendita del bene venga effettuata congiuntamente dal donante e dal donatario: se infatti anche il donante partecipa alla vendita del bene egli assume verso l’acquirente la garanzia per l’evizione del bene compravenduto, con la conseguenza che eventuali suoi legittimari, i quali agiscano in riduzione, si troverebbero ad essere, al contempo, titolari del diritto alla restituzione del bene donato ma anche garanti dell’avente causa da loro evitto e con ciò probabilmente disincentivati all’ azione di riduzione.

 

Altra soluzione per “affrancare” gli immobili donati è quello della fideiussione.

 

In sintesi, si tratta della garanzia, offerta dal donante o dai suoi eredi, in sede di vendita dell’immobile donato (o di sua concessione in ipoteca), finalizzata ad assicurare l’acquirente e la banca che, in caso di vittorioso esercizio dell’azione di riduzione da parte degli eredi del donante, costoro si fanno carico del risarcimento (a favore di chi nel frattempo sia divenuto proprietario del bene o del creditore ipotecario) del danno provocato dal fatto che il bene donato viene evitto, e cioè restituito ai legittimari del donante per soddisfare le loro ragioni ereditarie.

 

In altri termini, gli eredi con ciò avrebbero un disincentivo a impugnare la donazione, in quanto essi poi dovrebbero risponderne verso l’acquirente dell’immobile o verso la banca.

 

La prassi contrattuale più recente ha  previsto la stipula di polizze atte a rendere più sicura la circolazione immobiliare degli immobili donati anche entro il ventennio. Una polizza di questo tipo copre il rischio gravante sull’acquirente in caso di vittorioso esperimento dell’azione di restituzione da parte di terzi legittimari. La legge prevede infatti che il terzo acquirente possa liberarsi dall’obbligo di restituire l’immobile acquistato al legittimario leso, “pagando l’equivalente in danaro”. Si tratta di un rischio che ben può essere oggetto di un contratto di assicurazione. Tale polizza assicurativa può essere stipulata al momento in cui viene perfezionata la donazione dell’immobile, da parte del donatario. Nulla esclude la stipula della stessa polizza anche al momento in cui venga perfezionato l’acquisto da parte di un terzo avente causa dal donatario.

 

Un’ultima soluzione prospettabile è quella di stipulare un atto con il quale si accerti che la donazione stipulata in passato simula in effetti una compravendita; essendo così riqualificata la vicenda come compravendita simulata dietro l’apparenza di una donazione, essa non dovrebbe più impattare sulla circolazione del bene “donato”.

 

Giurisprudenza

La Corte di Cassazione ha stabilito  che il rimedio dell’azione di restituzione tanto contro i donatari quanto contro i terzi aventi causa dai donatari, sia escluso nella circostanza in cui non si abbia riguardo a formale atto di donazione.

Ove si tratti di liberalità non donative e donazioni indirette (quando ad esempio l’immobile non sia donato direttamente, ma in sede di acquisto intervenga un soggetto terzo rispetto all’acquirente al fine di adempiere al pagamento del prezzo) non sarà possibile agire in restituzione contro il terzo acquirente.

 

Ad avviso della più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione dunque, quando l’immobile non abbia come titolo di anteriore provenienza un formale contratto di donazione, l’azione di restituzione contro i terzi aventi causa dal donatario deve essere esclusa in radice.

La Cassazione ha recentemente statuito che la provenienza donativa dell’immobile, nel caso in cui sia taciuta in sede di stipula del preliminare di compravendita, legittima il promissario acquirente ad avvalersi del rimedio generale di cui all’art. 1460 c.c., rifiutandosi di stipulare il definitivo.

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