Riferimenti normativi
Articoli 2643 e ss. del Codice Civile
Gli atti con i quali si trasferisce la proprietà o si costituiscono, modificano o estinguono i diritti reali su beni immobili, sono resi pubblici grazie a una forma di pubblicità giuridica: la pubblicità immobiliare.
Il fondamento costituzionale del sistema della pubblicità immobiliare in Italia è l’art. 42, secondo comma, della Costituzione italiana nel quale si legge: “La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti”.
La pubblicità immobiliare si realizza attraverso la tenuta e il continuo aggiornamento dei registri immobiliari. E’ proprio la consultazione di questi ultimi che permette di risalire alla titolarità di un determinato bene e alla eventuale presenza di “vincoli” che, in vario modo, ne limitano il godimento.
Il sistema di pubblicità immobiliare vigente in Italia è chiamato “della trascrizione” perché il documento che attribuisce il diritto viene “trascritto”, cioè riprodotto nei pubblici registri.
Esso è ispirato al principio francese della “opponibilità”, in base al quale gli atti traslativi possono essere opposti ai terzi solo se “trascritti”.
In alcune parti d’Italia (Province di Trento, Bolzano, Trieste e Gorizia, nonché in alcuni Comuni in Provincia di Udine, Belluno, Vicenza e Brescia) è utilizzato anche il sistema cosiddetto “Tavolare”. Secondo il quale la proprietà si trasferisce, ai sensi dell’art. 1376 C.C., per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato nel contratto e, dunque, in tal caso la pubblicità ha efficacia costitutiva.
Il conservatore è il soggetto preposto all’attuazione alla pubblicità immobiliare; mentre il notaio colui che riveste il ruolo istituzionale di ausilio alle attività del conservatore dei registri immobiliari.
Il conservatore provvede alla formazione e all’aggiornamento dei registri immobiliari. I due elementi cardini per la pubblicità immobiliare sono la nota di trascrizione e l’annotazione.
Infatti, per ottenere la pubblicità di un atto si deve presentare presso la “Conservatoria dei registri immobiliari” territorialmente competente, oltre al titolo, una nota di trascrizione o di iscrizione o una domanda di annotazione che contenente in sintesi tutte le informazioni desunte dal titolo stesso. Questi strumenti di accesso al sistema, trascrizioni, iscrizioni e annotazioni, sono chiamati “formalità” dal legislatore.
I registri immobiliari sono tenuti dal conservatore e messi a disposizione per la consultazione, la certificazione e il rilascio di copie.
I registri sono costituiti da un insieme di documenti, volumi e registri; nello specifico i principali registri afferenti a quest’ambito sono:
– il Registro generale d’ordine (art. 2678 C.C.): da cui si evince l’ordine di presentazione e, quindi, la precedenza e il grado tra le varie formalità eseguite in una determinata giornata
– i Registri particolari per le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni (art. 2679 c.c.): ovvero quello costituito dalla raccolta, ordinata su base annuale, delle formalità eseguite, divise appunto in base alla tipologia: trascrizioni, iscrizioni e annotazioni.
– il “Registro delle comunicazioni attestanti la data di estinzione dell’obbligazione”: istituito nel 2007 da cui si evincono le diverse fasi del procedimento di cancellazione.
Dal 1°gennaio 2015 i registri immobiliari sono conservati esclusivamente su supporti informatici in conformità alle regole tecniche previste dall’art. 71 del DLgs n.82/2005 (Codice dell’amministrazione digitale).
La gestione telematica ovvero la cosiddetta la “conservazione sostitutiva” è stata disposta dai Provvedimenti emanati dall’Agenzia delle Entrate di concerto con il il Ministero della Giustizia del 20 ottobre 2016 e del 9 agosto 2017 e riguarda tutti e 3 i registri sopracitati.
Sono anche conservati in formato digitale i “titoli” inviati tramite trasmissione telematica.
La trascrizione è il mezzo col quale si rende pubblico un trasferimento di proprietà da un soggetto ad un altro, nonché la costituzione o la modifica di altro diritto reale sopra un bene immobile.
La trascrizione deve essere fatta, ai sensi dell’art. 2663 del Codice Civile, presso l’ufficio nella cui circoscrizione è situato l’immobile.
Ha funzione “dichiarativa” poiché permette la conoscibilità di un atto che, diversamente sarebbe sì valido e efficace tra le parti, ma di fatto non opponibile a determinati terzi ignari dell’accordo.
Gli atti soggetti a trascrizione sono quelli di cui all’art. 2643 del c.c. e a tali casi l’art. 2645 aggiunge “ogni altro atto o provvedimento che produce in relazione a beni immobili o a diritti immobiliari taluno degli effetti dei contratti menzionati nell’art. 2643…”.
Il sistema della trascrizione premia colui che per primo abbia curato la trascrizione del proprio acquisto, nel senso che mette al sicuro l’acquisto stesso nei confronti di tutti coloro che potrebbero acquistare, dallo stesso dante causa, il medesimo diritto o diritti incompatibili.
La trascrizione produce quindi 2 effetti:
– Il diritto immobiliare è riconosciuto in capo al primo trascrivente
– il diritto al risarcimento del danno da parte del “comune” dante causa è riconosciuto al secondo trascrivente
La trascrizione oltre la funzione dichiarativa può avere anche altra valenza, in determinate ipotesi e precisamente:
– funzione di “notizia” di un determinato fatto o atto, è il caso di quando l’acquisto della proprietà avviene a seguito di una fattispecie di acquisto a titolo originario (usucapione) o quando la trascrizione è prevista a fini diversi (ad esempio a fini fiscali, come per il certificato di denunciata successione).
– funzione “costitutiva”: quando , vi sono dei casi nei quali la trascrizione realizza e completa la fattispecie come il caso del sequestro, provvedimento che “si esegue” con la trascrizione