Riferimenti normativi
Articoli 812, 1350 del Codice Civile.
Inquadramento
Un bene immobile è un terreno, un fabbricato o in genere una qualsiasi costruzione stabile saldamente connessa, per natura o per azione umana al suolo, in modo da formare un tutto con il suolo ed eventualmente atto all’uso cui la costruzione è destinata.
La legge stabilisce che sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo. Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all’alveo e sono destinati a esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione.
Tutto ciò che non rientra nell’elencazione di legge rappresenta, invece, residualmente, bene mobile (v. Beni mobili).
Generalmente gli immobili si identificano con beni che tendono a mantenere invariato nel tempo il loro valore cioè non soggetto a svalutazione; in determinate situazioni economiche essi sarebbero quindi classificabili come beni rifugio (v. Beni rifugio); in realtà anche i beni immobili possono essere soggetti a svalutazione nel medio lungo-periodo.
I beni immobili (vale a dire i terreni, ed i beni che sono permanentemente incorporati od ancorati al suolo) hanno un regime di circolazione diverso dai semplici beni mobili.
Per gli atti che li riguardano infatti il legislatore prescrive a pena di nullità la forma scritta.
Un semplice atto scritto è sufficiente a causare il passaggio di proprietà a favore dell’acquirente, nell’istante in cui viene sottoscritto.
Tale passaggio, tuttavia, fino a che non venga trascritto nei pubblici registri immobiliari (v. Pubblicità immobiliare – Trascrizione) , non è di per sè opponibile ai terzi.
In sostanza il trasferimento avvenuto per atto scritto ha effetto solo tra le parti contraenti, e non verso l’ordinamento giuridico o terzi estranei al contratto.
Esempio
Un creditore potrà pignorare ed agire esecutivamente sul bene del venditore, anche se questi lo abbia già “venduto” all’acquirente con una semplice scrittura privata, proprio perchè questa non è a lui opponibile.
Ai fini della trascrizione nei pubblici registri immobiliari è, invece, richiesta la forma dell’atto pubblico (v. Atto pubblico) ovvero della scrittura privata autenticata (v. Scrittura privata).
Affinché l’atto di trasferimento di beni immobili possa produrre effetti nei confronti dell’ordinamento giuridico, della collettività e di tutti i terzi è richiesto, dunque, il controllo del Pubblico Ufficiale, il Notaio (v. Notaio), che controlla che l’atto abbia tutti i requisiti di legge, che sia conforme all’ordinamento, che risponda alla reale volontà delle parti, che sia regolare dal punto di vista urbanistico ed edilizio e che abbia scontato tutte le prescritte imposte.